Выбор участка под строительство — фундамент будущего процесса. Коммерческий успех проекта во многом определяет правильный выбор земли под застройку. Ошибка будет стоить дорого: от потери проектом инвестиционной привлекательности до полной невозможности строительства. Чтобы этого избежать, при выборе участка стоит обратить внимание на ряд ключевых факторов.
Вид разрешенного использования (ВРИ) определяет, что можно построить на конкретном участке. Не всегда выбранная земля будет предназначена под многоквартирный дом. Текущий ВРИ может значиться как промзона, объект торговли или здравоохранения. В таком случае город не выдаст разрешение на строительство.
Важно однозначно оценить перспективы смены ВРИ и перевода земель в нужную категорию. Изменение ВРИ — процесс сложный и дорогой. Плюс, предстоит пройти общественные слушания, согласовать градостроительный потенциал, влияние возводимого объекта на развитие выбранной территории и го¬рода в целом.
В рамках градостроительного потенциала с городской администрацией согласовывается высотность и плотность застройки, планирование территории и деление земли на жилую, коммерческую и социальную. Когда все согласовали, плавно переходим к получению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Что дает ГПЗУ?
ГПЗУ определяет судьбу застройки. Без него не разработать проект, не получить разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В ГПЗУ зафиксирована предельная высотность, перечень разрешенных объектов, параметры участка и его планировка. В нем прописана окружающая инфраструктура, число мест в школах и детских садах.
Участки под многоквартирный дом с полученным ГПЗУ пользуются популярностью. Чем больше документации собрано, тем ниже уровень рисков. Земли с готовым ГПЗУ выгодно продаются. От ГПЗУ до строительства «рукой подать», а без него дорога будет крайне тернистой. Утверждение плана — процесс трудоемкий, длительный и административно-сложный.
Часть земель перевести в другую категорию использования в принципе невозможно. Например, санитарно-защитные зоны, соседство с объектами культурного наследия или особо охраняемые природные зоны. Выбрать такую территорию под объект — все равно что планировать строить в заповеднике.
Есть участки, которые можно перевести, но существуют нюансы. Например, проходящие магистральные сети, канализационный коллектор, линии электропередач снести крайне затратно или вовсе не возможно. В некоторых случаях за это придется заплатить столько, сколько получится заработать на строительстве целого объекта.
Например, «переезд» ЛЭП на другой участок придется согласовать с энергетиками и администрацией. И если первые еще могут подписать разрешение, то вторые не факт. Зоны с особыми условиями использования станут препятствием для возведения недвижимости. Выявить такое обременение лучше до покупки земли или начала строительства.
Конкурент, который начал осваивать землю раньше вас
Участки, с которыми идут серьезные социальные обременения, еще один фактор риска. План развития участка формируется заранее. В нем определено, какие конкретно земли идут под строительство микрорайона с детскими садами, школой и поликлиникой.
Рассмотрим следующую ситуацию. Застройщик-конкурент зашел на участок и получил ГПЗУ раньше вас. В соответствии с планом ему доверили строительство 90% жилья. А вам выделили только 10% под жилые дома и 100% под социальную нагрузку. В таком случае придется застраивать территорию самостоятельно и на свои деньги, чтобы развить в районе жилую функцию. Получается, застройщик-конкурент получит максимум прибыли, а вам придется налаживать инфраструктуру.
Объекты, которые помешают вам хорошо заработать
Существуют такие объекты, которые могут не лучшим образом повлиять на стоимость квартир. К ним относятся заброшенные полигоны бытовых или химических отходов, наркологические клиники, туберкулезные диспансеры или кладбища. Одним слово, все то, что отпугнет потенциальных покупателей. Вероятнее всего, такое соседство станет причиной снижения цен на недвижимость.
При первичной оценке важно правильно определить, какой у земельного участка потенциал. Для этого проводится анализ площадки под строительство. Застройщик идет к собственнику территории и рассчитывает градостроительный потенциал.
Дальше смотрим на участок с точки зрения коммерческой реализации, транспортной доступности и действующей инфраструктуры. Важно заранее учесть перспективы развития района. Объекты с хорошей транспортной доступностью имеют большой спрос. Например, участки вдоль МЦК, где станции в пешей доступности, повысят привлекательность жилого комплекса.
Затем застройщик считает финансовую модель и просчитывает различные сюжеты развития. И уже на этой основе решает, подходит ли этот участок вообще.
Множество факторов влияют на реализацию проекта. Единственный вариант избежать неприятных ситуаций и лишних затрат — детально изучить документы на участок и заранее предусмотреть, как выгоднее его использовать. Важно оценить коммерческий потенциал перед покупкой земли.
Если опыта недостаточно, то лучше не испытывать судьбу и сразу обратиться к профессионалам. Опытные специалисты в сфере проектного консалтинга помогут рассчитать риски и предупредят о возможных трудностях.