Рынок жилой недвижимости в Москве и области постепенно оправляется от передряг прошлых лет. Пандемия, льготная ипотека, счета эскроу, рост цен на строительные материалы, возможная смена статуса апартаментов и прочие факторы сильно повлияли на работу девелоперов. Что это значит для покупателей? Выясняем, подорожает ли квадратный метр и насколько, в какое жилье выгодно вкладывать, какие районы московского региона динамичнее всего развиваются.
Эксперты департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet подвели итоги за первый и второй кварталы 2021 года и сформулировали основные тенденции. Как изменился рынок недвижимости за последнее время?
Цены на новостройки в старой Москве немного притормозили в прошлом квартале, но сейчас снова пошли в рост. За квартал цены на квартиры в старых границах выросли на 11,5%, а за год — на 31%.
Премиум-класс развивается активнее других классов. Предложение в премиальном жилье растет, когда в других классах наоборот уменьшается. Причиной этому стали сразу несколько факторов: высокий спрос, закрытые продажи, бронирование до старта проектов, реализация лишь небольшого пула лотов.
Также за второй квартал 2021 года цены в премиум-классе снизились на 3,6%, а в комфорт-классе, наоборот, выросли на 12,2%. Но обо всем по порядку.
Цены на новостройки в первом квартале
Сейчас рынок недвижимости уже не такой непредсказуемый и чрезмерно активный. Это показал первый квартал 2021 года, отмечают ведущие аналитики проектного консалтинга компании Est-a-Tet. Ажиотаж и скачки цен на квартиры остались в 2020 году. На рынок возвращается сезонность: спрос по сравнению с последним кварталом прошлого года несколько ниже.
Цены на квартиры, а также объемы спроса и предложения стабилизируются. Об этом говорят цифры. В первом квартале 2021 года рост цен на новостройки замедлился. В среднем он составил всего 2,6% по рынку в старых границах Москвы, почти 4% по Новой Москве и 3,8% по Московской области.
Объем предложения на первичном рынке старой Москвы за первый квартал 2021 года вырос на 3,3%. При этом спрос на новое жилье немного снизился по сравнению с предыдущим кварталом, но увеличился на 42,8% по сравнению с первым кварталом 2020 года. В Новой Москве спрос также превышает уровень первого квартала 2020 года, но чуть меньше, а именно на 31,2%.
По прогнозам экспертов, рынок будет и дальше стабилизироваться. Новых проектов будет достаточно для того, чтобы обеспечить формирующийся спрос, но и переизбытка предложений на первичном рынке не будет. Это сохранит планомерный рост цен. В среднем за год цены на новостройки будут расти примерно на 7-10%, как ожидают эксперты.
Текущее положение дел на рынке сохраняет инвестиционный потенциал новостроек. Именно сейчас новое жилье может стать хорошим средством сбережения и приумножения капитала. Спрос на новые современные проекты, особенно на старте продаж, обещает быть довольно высоким.
Рынок новостроек во втором квартале
Второй квартал 2021 года продемонстрировал высокую активность и оживление на рынке новостроек Москвы. Средняя цена за «квадрат» в пределах старой Москвы достигла 405,6 тысячи рублей. Это на 11,5% выше, чем в предыдущем квартале. А за год цены поднялись на 31,6%. Рост цен по сравнению с предыдущим кварталом зафиксирован во всех классах жилья, кроме премиального. В премиальном классе зафиксирован небольшой рост объема предложения, а именно на 4,4% по сравнению с первым кварталом текущего года.
В целом по рынку объем предложения сократился за квартал на 16,5%, а за год — на 32,5%. Количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 15,5%, за год — на 30,3%. Данная тенденция обусловлена высоким спросом на рынке новостроек Москвы.
Во втором квартале на продажу было выставлено 330,6 тысячи квадратных метров жилой недвижимости. Новые объемы предложения выходили не только в массовом сегменте, но в премиальном и элитном, где в последние годы отмечался дефицит предложения.
В Новой Москве на первичном рынке во втором квартале к реализации было представлено 35 проектов. Объем предложения составил более 11 тысяч квартир и апартаментов, что на 19,7% больше, чем в первом квартале текущего года. Общая площадь лотов тоже увеличилась на 18,5%. Основной объем предложения представлен в диапазонах бюджетов 5-7 миллионов рублей и 8-9 миллионов рублей.
Ипотека: что сейчас и как будет потом?
Ипотека сегодня прочно вошла в сознание покупателя как один из основных способов приобретения жилья. В общем количестве сделок за первый квартал 2021 года она достигает рекордных показателей. Это около 63% по Москве, 67,2% по Новой Москве и 69% по Московской области.
При этом количество ипотечных сделок по программе господдержки, запущенной во втором квартале 2020 года, снизилось. Становится понятно, что ипотечный рынок не рухнет с окончанием действия госпрограммы, вопреки опасениям скептиков.
По оценкам ВТБ, Российские банки с января по июль 2021 года выдали ипотечных кредитов более чем на 3 триллиона рублей, это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По словам вице-президента ВТБ Евгения Дячкина, рынок показал около 420 миллиардов рублей ипотечных продаж.
Тенденции московского рынка недвижимости
Нестандартный 2020 год не прошел бесследно, наметив новые тенденции. Так, некоторые москвичи, которые во время пандемии арендовали загородные дома, всерьез задумались о приобретении загородной недвижимости для постоянного проживания. Тем более сделать это позволяет дистанционная работа, на которой многие так и остались. Это значит, что часть покупательского спроса может распространиться не только на Новую Москву, но и на Московскую область, а также на соседние территории: Тверскую, Владимирскую, Калужскую области.
В предыдущие кризисы цены на жилье в некоторых классах жилья падали, а сейчас, наоборот, стабильно растут. Поэтому люди чаще стали инвестировать именно в недвижимость.
Субсидированные программы ипотеки, счета эскроу, сбои в поставках строительных материалов из-за закрытых границ, повышение ключевой ставки рефинансирования и прочие факторы сильно усложняют положение застройщиков. Девелоперам становится трудно идти навстречу покупателям. Поэтому специалисты проектного консалтинга компании Est-a-Tet не прогнозируют введение массовых скидок на новостройки, при этом высокий уровень цен сохранится. Эксперты рекомендуют не медлить с покупкой недвижимости.
Рынок жилой недвижимости столицы сегодня становится все более и более устойчивым. Новостройки остаются привлекательным вариантом как для жизни, так и для инвестиций. Вкладываться в новые проекты или решать с их помощью жилищный вопрос сегодня достаточно просто. Это касается и загородной недвижимости. Но стоит учитывать, что за стабилизацией следует закономерный рост. Затягивать с покупкой жилья не стоит.
