Рынок недвижимости сегодня находится в стадии динамичных изменений. На него оказали большое влияние такие факторы, как рост ипотечных ставок и прекращение в июле действия льготной кредитной программы с господдержкой на покупку новостроек. Среди основных изменений: рост доли проектов бизнес-класса, снижение предложения в массовом сегменте и адаптация рынка к новым условиям с увеличением использования субсидированных программ и рассрочек. Аналитики агентства недвижимости Est-a-Tet рассказывают, что происходит и к чему стоит быть готовым.
В III квартале 2024 года покупать новостройки в Московском регионе стали меньше из-за изменений в условиях ипотечных программ. В старых границах Москвы было зарегистрировано 12 881 договора долевого участия (ДДУ), что на 30,5% меньше, чем во II квартале, и на 41,8% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Новой Москве заключено 5 682 ДДУ, что на 37,5% меньше, чем кварталом ранее, и на 41,5% ниже по сравнению с III кварталом 2023 года. В Московской области спрос также снизился: зарегистрировано 9 128 сделок, что на 42,4% меньше, чем во II квартале, и на 52,3% меньше по сравнению с прошлым годом.
Спрос сильнее всего снизился на рынке новостроек Новой Москвы и Московской области, где преобладает жилье комфорт-класса, этот сегмент сильнее пострадал от повышения ипотечных ставок и отмены льготных программ.
В сентябре 2024 года покупатели квартир в новостройках несколько оживились по сравнению с августом. Это связано с традиционным сезонным увеличением активности на рынке после периода отпусков, акциями застройщиков и новыми выгодными программами (рассрочки, субсидированные ставки и т. д.). Также сыграли роль опасения покупателей о будущем действующих льготных ипотечных программ.
Однако, по сравнению с прошлым годом, спрос все еще остается существенно ниже. В сентябре в старых границах Москвы было зарегистрировано 4 652 ДДУ, что на 27,8% больше, чем в августе, но на 47,8% меньше, чем в сентябре 2023 года. В Новой Москве зарегистрировано 1 746 сделок, что на 20,7% выше августа, но на 57,1% ниже годом ранее. В Московской области было заключено 3 113 ДДУ, что на 23,3% больше августа, но на 59,3% меньше по сравнению с прошлым сентябрем.
В Москве, в пределах старых границ, в III квартале рост цен составил 8,1% и достиг 613,1 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике цена увеличилась на 19,2%. Квартальный рост цен зафиксирован во всех округах, кроме ЗелАО, где зафиксировано снижение цен на 5,4%, и СВАО, где цена снизилась за квартал на 0,7%.
Средняя цена на жилье комфорт-класса составила 349,5 тыс. руб./кв. м, снизившись на 1,5% по сравнению с предыдущим кварталом. В бизнес-классе, напротив, цены выросли на 2,6% до 510,6 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе зафиксирован рост на 1,3%, с ценой 804,4 тыс. руб./кв. м. Особенно заметен скачок в элитном сегменте — здесь средняя цена выросла на 14,8% и достигла 2,2 млн руб./кв. м.
В Новой Москве в III квартале 2024 года продолжился умеренный рост цен. По сравнению с предыдущим кварталом средневзвешенная цена предложения увеличилась на 2,4% и составила 252,7 тыс. руб./кв. м. За год цена выросла на 6,9%.
На рынке новостроек Московской области темп роста цен замедлился до 0,9% за квартал. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Московской области в III квартале 2024 года составила 194,6 тыс. руб./кв. м. За год прирост цены составил 11,7%.
Незначительное снижение цен на первичном рынке Московского региона наблюдается в комфорт-классе, где больше всего сделок проходит с привлечением заемных средств. В остальных сегментах наблюдается умеренный рост цен, так как они меньше зависят от ипотечных изменений.
В III квартале 2024 года на рынке Москвы и области значительно снизилась доля сделок с ипотекой. В старых границах Москвы доля ипотечных сделок за квартал упала с 75% до 59%, годом ранее она находилась на уровне 75%. А в Новой Москве доля упала с 88% до 79%, в прошлом году в III квартале она достигала 87%. В Московской области доля ипотеки за квартал снизилась с 87% до 80%, годом ранее она находилась на уровне 86%.
Такие изменения связаны с завершением действия ряда льготных программ, что привело к снижению доступности ипотеки, особенно в массовом сегменте.
На фоне уменьшения ипотечных сделок застройщики начали предлагать программы с субсидированием ставок, что помогло привлечь покупателей. Согласно большей части предложений, девелоперы совместно с банками предлагают на год-два льготные ипотечные ставки, а затем начинают действовать стандартные условия кредитования. Доля таких программ выросла с 3% до 8%, что показывает — многие клиенты готовы рассматривать альтернативные условия.
Временное сворачивание отдельных льготных программ, например, IT-ипотеки, привело к перераспределению спроса между стандартными ипотечными программами и семейной ипотекой. При этом основная часть заемщиков «ушла» в семейную программу — ее доля за квартал выросла с 41% до 58%. Доля стандартных ипотечных программ увеличилась с 12% до 31%.
На рынок первичной недвижимости влияют общее состояние экономики, доступность ипотеки, стоимость кредитов для застройщиков, уровень инфляции и другие условия. Разобраться во всех этих факторах и найти оптимальный способ покупки квартиры вам помогут в агентстве недвижимости Est-a-Tet! Ждем вас в нашем офисе!