Стать рантье и получать доходы, сдавая квартиру, — хороший вариант как основного, так и дополнительного заработка. Тем более, что спрос на рынке аренды только растет. На фоне окончания действия льготной ипотеки эксперты прогнозируют снижение спроса на покупку квартир и рост интереса к съемному жилью. По данным аналитиков агентства Est-a-Tet, к концу лета ставки на рынке аренды в Москве вырастут до 10-15%. Уже сейчас в этом сегменте наблюдается оживление — сроки экспозиции сокращаются и теперь квартиры сдаются в течение одной — максимум трех недель после размещения объявления. Еще в начале 2024 года в среднем арендатора можно было найти за месяц.
Рассказываем, как выбрать и сдать квартиру максимально выгодно и безопасно.
Какую квартиру выбрать: «однушку», «двушку» или многокомнатную?
При поиске вариантов, предназначенных для сдачи в аренду, стоит обратить внимание на доходность, которая складывается из цен в конкретном районе и востребованности аналогичных предложений, стоимости квартиры, расходов на ремонт и содержание, размера коммунальных платежей. Так, по оценке портала «Домклик», доходность однокомнатной квартиры в столице превышает 5%.
При этом, если стоимость аренды «однушек» и студий за последний год выросла примерно на треть, то цены двухкомнатных квартир поднялись еще больше— почти на 40% — по данным «РБК Недвижимость».
Эксперты рынка недвижимости рекомендуют приобретать двухкомнатные квартиры, а не популярные «однушки» и студии, которых предлагается очень много. «Двушки» снимают, как правило, семьи с детьми или пары, которым нужна дополнительная комната для работы. Как правило, такие квартиры интересуют достаточно респектабельных арендаторов, которые бережно относятся к порядку в квартире и внимательны к платежам. Кроме того, обычно они снимают квартиру надолго.
А вот многокомнатные квартиры в целом менее востребованы из-за высоких арендных ставок. Да и семей, которые подыскивают большую квартиру, не так много. Выходом из ситуации для собственников является вариант, когда сдаются отдельные комнаты в совместную аренду. Обычно такая стратегия позволяет повысить арендную ставку на 10-15%.
Ремонт: «бабушкины» варианты уходят в прошлое
Состояние квартиры, отсутствие лишней мебели, современный качественный ремонт помогут как поднять стоимость аренды, так и быстро найти арендаторов.
Квартиры, которые сдаются в течение многих лет, как правило, нуждаются хотя бы в косметическом ремонте, замене устаревшей мебели, старой сантехники. Жилье с «бабушкиным» ремонтом проиграет в конкуренции квартирам с качественной отделкой, которые владельцы были намерены продать, но выставили на рынок аренды из-за изменившейся ситуации.
Фотографии и описания в объявлении всегда должны соответствовать реальности и текущему состоянию квартиры, иначе и владелец, и потенциальные арендаторы потратят много времени на просмотры и переговоры. Убедившись, что предлагаемое жилье выглядит уже совсем не так, как было указано в объявлении, люди либо отказываются от аренды, либо просят снизить цену.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что помимо самой квартиры, арендаторы, конечно же, обращают внимание на состояние подъезда, дома и двора, на окружение. Какие-либо дефекты, например, оживленное шоссе под окнами или неухоженный двор, усложняют поиск клиента. В этом случае владельцу квартиры, как правило, придется снизить цену на 20% и более.
Рыночная стоимость и адекватные требование к арендатору
Переоцененные квартиры, стоимость которых выше рыночной на 20% и выше, могут ждать своих арендаторов в течение долгих месяцев и даже лет. Для того чтобы объективно определить справедливую ставку, нужно изучить текущие цены на аренду в данном районе на аналогичное жилье и обратиться за помощью к профессионалам. В агентстве недвижимости вам помогут оценить квартиру, подготовить ее к аренде так, чтобы сократить сроки экспозиции и поднять стоимость, возьмут на себя показы и заключение договора с арендаторами.
Кроме того, у каждого владельца жилья есть свое представление об идеальном арендаторе. Для кого-то важен высокий и документально подтвержденный доход, кто-то готов сдавать свои квадратные метры только семье без домашних животных. Стоит учесть, что чем более вы требовательны по отношению к арендатору, тем дольше квартира простаиваети вы не получаете доход. Здесь важно определиться, какие критерии принципиально важны, а какими можно поступиться, чтобы быстрее начать зарабатывать на аренде.
Краткосрочная аренда: подводные камни и особенности
Ежегодно Москву посещает порядка 25 млн туристов. Кроме того, в столицу ежедневно приезжают тысячи гостей по делам и транзитом. Все это открывает простор для арендодателей квартир, в том числе тех, кто решил сдавать свою недвижимость посуточно.
Весной 2024 года принят закон, регулирующий краткосрочную аренду жилья. Согласно новым правилам, ответственность за порядок в квартире и общественных зонах несут не арендаторы, а владелец квартиры. Краткосрочная аренда допускается, если не создает помех соседям. Если же шум от арендаторов мешают остальным жителям дома, те имеют право обратиться в суд.
Обязательным требованием является наличие приборов учета электроэнергии и воды.
Кроме того, при краткосрочной, как и при долговременной аренде важно заключить договор с арендатором. Физическое лицо должно будет платить НДФЛ в размере 13%. При оформлении ИП налоговая ставка может снизится до 6%, при статусе самозанятого, если доход не превышает 2,4 млн рублей в год — до 4%.
Район, ремонт или класс — жилые комплексы для аренды
При покупке квартиры, предназначенной для аренды, важным критерием является район. Юлия Дымова обращает внимание, что арендаторы оценивают транспортную доступность дома, экологическую ситуацию в районе, наличие однородного окружения.
Так, новый жилой комплекс «Лайм» находится всего в 5 минутах от станции метро «Алексеевская», рядом со школами, пятью детскими садами и крупными парками, например, «Сокольники» и «ВДНХ». Жить здесь комфортно и престижно. К тому же комплекс построен и сдан — можно сделать ремонт и сдать квартиру в самые короткие сроки.
Для многих арендаторов важно соблюсти баланс между стоимостью аренды и местонахождением квартиры. Например, в жилом комплексе «Сердце Одинцово» выгодно снимать студентам и молодым семьям. От порога дома всего за 8 минут можно дойти до станции МЦД и очень быстро доехать на до столицы. При этом стоимость аренды в этом комплексе, построенном в самом центре Одинцово, значительно ниже, чем в Москве.
Для некоторых принципиальным вопросом является класс жилого комплекса. Премиальные проекты востребованы на рынке аренды, хотя подбор квартиры в этом классе требует квалифицированной помощи и тщательных расчетов. Среди самых ликвидных, с большим потенциалом предложений в Москве — новый жилой комплекс SLAVA, в пяти минутах от Белорусского вокзала. Арендаторы с высокими требованиями к уровню комфорта по достоинству оценят эту редкую для центра Москвы локацию с обширной собственной территорией и инфраструктурой.
Для арендодателей наступили хорошие времена — ставки на рынке аренды растут, а это значит, самое время инвестировать в недвижимость и сдавать ее внаем. В агентстве Est-a-Tet вам помогут подобрать оптимальный вариант, найти арендатора и заключить с ним правильно оформленный договор.
