Итоги 2023 года и тренды января-февраля показывают — наступил «рынок продавца». Это значит, что для продажи квартиры сегодня наступили самые благоприятные условия — цены и спрос растут, а количество предложений постепенно сокращается. По данным агентства Est-a-Tet, на вторичном рынке Москвы в 2023 году зарегистрировано рекордное количество сделок за последние 10 лет. Цены на вторичном рынке за год поднялись на 17,4%, спрос превысил предложение, значит наступило время продавать. Рассмотрим, как оформляется сделка купли-продажи при разных исходных данных.
На вторичном рынке это самый распространенный тип сделки. Человек или семья решает продать квартиру и одновременно приобрести новое жилье. Такая сделка называется альтернативной.
В чем суть: обе сделки оформляются одновременно, то есть одним днем регистрируется договор отчуждения и право собственности. Таким образом сокращается риск, что цены и условия изменятся. Залог успеха — профессиональное сопровождение сделки. Опыт экспертов отдела вторичного рынка агентства Est-a-Tet показывает — продавцам квартир важно получить уверенность в том, что сделка пройдет вовремя, с соблюдением всех требований закона и все процессы, включая денежные переводы и взаиморасчеты участников, будут под контролем надежных консультантов.
Кстати, альтернатива — это не всегда только две квартиры. В практике есть случаи цепочек до 12-15 квартир. Однако наиболее эффективным для сделок считаются цепочки с количеством не более четырех — пяти квартир. В чем сложность альтернативных сделок? В человеческом факторе, потому что залог успеха такой цепочки заключается в совпадении интересов и желании идти на уступки. Вот лишь несколько триггерных аспектов, по которым необходимо договориться: порядок оплаты, сроки переезда и переоформления документов, рассмотрение юридической чистоты объектов.
«Обратившись в Est-a-Tet, вы можете быть уверены в каждом этапе сделки. Мы готовы взять на себя поиски покупателя, переговоры и показы, проверку всех документов, оформление сделки и помощь в регистрации. Одновременно с продажей чаще всего наши клиенты обращаются к нам за поиском новой квартиры. Здесь все начинается с тщательного изучения пожеланий и возможностей каждой конкретной семьи, и затем наши специалисты начинают поиск — в нашей базе вторичных квартир мы находим подходящие варианты или подключаем коллег из отдела первичного рынка, если клиенты хотят приобрести новостройку. Важное преимущество работы с агентством — большой выбор проверенных вариантов, мы работаем только с надежными застройщиками, а квартиры на вторичном рынке проходят доскональную проверку», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Существует предубеждение, что продать квартиру, приобретенную по маткапиталу, невозможно или крайне трудно. Это не соответствует истине. Важно выполнить два условия — выделить детям доли и получить согласие органов опеки. Также необходимо, чтобы при покупке нового жилья права ребенка не ущемлялись — в качестве альтернативы не подходит недвижимость в аварийном состоянии, и непригодная для жизни, в частности апартаменты из-за своего нежилого статуса. Продаваемая квартира должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Чаще всего такое жилье продают в рамках альтернативной сделки и одновременно приобретают новую недвижимость. Иногда, гораздо реже и с согласия органов опеки, вместо доли в новой квартире ребенку назначается денежное возмещение. В таком случае на его имя открывается банковский счет и на него зачисляются средства — сумму выявляет предварительная оценка доли, приобретенной по маткапиталу.
В целом, стоит напомнить, что любая недвижимость, в которой зарегистрированы дети в возрасте до 18 лет, может быть продана только с разрешения органов опеки.
Нередко при расставании семейная пара делит квартиру. Если недвижимость была приобретена на деньги одного из супругов до брака, то здесь закон на его стороне — эта собственность не является общей и не подлежит разделу. То же справедливо и в отношении квартиры, которая куплена в период брака на единоличные средства одного из супругов. Но здесь уже придется доказывать свои права в суде, что при покупке квартиры не использовались кредиты и займы, совместные средства. Следует напомнить, что все имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью. Поэтому лучше заранее заключить брачный договор, отбросить алчность и соблюсти права всех сторон, возможно выделить доли.
При худшем раскладе брачный договор могут признать недействительным, а имущество потребуют разделить по общему правилу гражданского и семейного законодательства РФ.
Кстати, второй супруг может доказать свой вклад в приобретении или обустройстве квартиры — предъявить чеки, квитанции, другие документы. Тогда у него или есть шанс получить свою долю по суду. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, обращайтесь за консультацией к профессионалам рынке недвижимости.
Продавец должен уведомить о своих намерениях банк и выбрать один из нескольких вариантов действий. Первый из них — погасить задолженность перед кредитором, выплатив остатки суммы долга. Другой путь — продажа квартиры с погашением кредита в ходе сделки. В этом случае продавец берет в банке-кредиторе справку о размере оставшегося долга. На основе этой информации покупатель переводит деньги банку, а оставшуюся сумму — продавцу. После этого оформляются все документы, и сделка регистрируется в Росреестре.
Существуют еще два довольно редких способа — продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита на покупателя и реализация недвижимости банком. Но к данным вариантам продавцы, да и сами кредиторы, прибегают нечасто.
В последние годы на рынке все большее количество объектов находится под обременением, что существенно скорректировало схемы проведения таких сделок.
«Большая часть покупателей на рынке недвижимости сегодня берет ипотеку. Так, в четвертом квартале 2023 года доля сделок в Москве с использованием ипотечного кредитования достигла 74,6%. Срок кредита тоже увеличился, основной диапазон — 25-30 лет. И, конечно, за этот период у разных семей меняются обстоятельства — кто-то решает переехать, кто-то — увеличить жилплощадь. Продажа ипотечной квартиры — распространенная схема и мы помогаем нашим клиентам провести ее грамотно и спокойно», — говорит Юлия Дымова.
Если квартира куплена в браке (не на средства, полученные от продажи недвижимости, приобретенной одним из супругов до создания семьи), она является совместно нажитым имуществом. В таком случае продавец должен предъявить нотариально заверенное согласие от супруга или супруги на продажу. Стоит отметить, что сделка без согласия от второго супруга может быть оспорена.
С 2014 года супруги приобретают недвижимость только в совместную собственность и у них по закону есть три года для решения вопроса о разделе имущества в случае развода. Иначе вся собственность так и останется общей.
Как происходит на практике: обычно в квартире или доме остается пострадавшая сторона с детьми, лет через 10 возвращается второй супруг и просит свою долю. Здесь, как правило, вопрос решается продажей общего имущества и либо разделом денег, либо приобретением альтернативных объектов. Можем дать один очень важный совет — решать вопрос недвижимости нужно оперативно, не затягивая. Любое промедление стоит дополнительных денег и нервов. Всегда проще договориться на берегу, а желательно это делать до подачи документов на расторжение брака, так как инструментов для решения вопросов больше.
Прежде, чем продать квартиру, ее собственники должны четко представлять свои цели, дальнейшие планы и имеющиеся возможности. На любом этапе стоит обратиться к профессиональным риелторам — ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, а процесс продажи квартир связан с множеством нюансов. Ждем вашего звонка в Est-a-Tet!