Дети могут владеть недвижимостью полностью или частично, как и взрослые. Если родители решают ее продать, им нужно учитывать права ребенка, иначе органы опеки запретят сделку. Рассказываем, как проходит продажа квартиры с несовершеннолетним собственником и какие документы нужно собрать.
Самостоятельно распоряжаться недвижимостью могут только граждане с 18 лет. До этого возраста родителям или опекунам нужно получать разрешение на продажу у органов опеки.
Так, ребенок с 14 до 18 лет считается частично дееспособным: это значит, что он может продавать квартиру или долю с письменного согласия одного из родителей или опекуна и подписывать договор купли-продажи. До 14 лет дети недееспособны, все сделки за них проводят их законные представители.
Однако есть еще одна категория — эмансипированные несовершеннолетние. Такими признают тех, кто вступил в брак (минимальный возраст зависит от региона) или устроился на работу с трудовым договором, это возможно с 16 лет. В таких случаях можно распоряжаться недвижимостью самостоятельно.
Социальные службы следят за тем, чтобы при купле-продаже соблюдали права ребенка. Главное требование к родителям или опекунам — новое жилье должно быть равноценным старому, то есть соответствовать по рыночной стоимости, площади и расположению.
Итак, чтобы органы опеки одобрили сделку, нужно учесть условия:
Новое жилье не хуже старого. Продажу квартиры с несовершеннолетними детьми не одобрят, если взрослые планируют купить жилье в аварийном доме, полностью или частично без коммуникаций или меньше по площади.
Оба родителя или опекуна согласны на сделку. Продать квартиру или долю можно только в случае, когда всех участников устраивают условия.
Новый дом готов хотя бы на 70%. Это значит, что, например, купить квартиру в строящемся проекте будет сложнее. Отметим, что процент готовности может отличаться в регионах.
Ребенок получит регистрацию в новом доме. Несовершеннолетнего нельзя выписать из старой квартиры «в никуда».
Доля несовершеннолетнего будет равноценной. Например, в прежней квартире площадью 75 квадратных метров у ребенка была в собственности ⅓ часть, то есть 25 квадратных метров. Родители планируют переехать в новое жилье площадью 60 квадратных метров. Это значит, что во второй квартире ребенку нужно выделить те же 25 квадратных метров.
Однако бывают случаи, когда органы опеки смягчают требования к сделке. Например, если по медицинским показаниям ребенок не может жить в квартире, родителям разрешают купить дом. Кроме того, вырученные деньги с продажи жилья несовершеннолетнего разрешают потратить на дорогостоящее лечение или на содержание в специализированном учреждении.
Документ выдают в региональном органе соцзащиты. Взрослым необходимо предоставить:
Заявление и согласие обоих родителей или опекунов. Образец, как правило, выдает социальная служба, в регионах стандарты отличаются. В нем нужно указать данные ребенка и его представителей, техническую информацию о квартире, выписку из ЕГРН. Если с вырученных денег планируется покупка нового жилья, нужно написать информацию о продавце и объекте.
Если у ребенка только один законный представитель, к заявлению нужно приложить подтверждающий документ:
Если мать и отец развелись, второму родителю нужно давать согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником.
Документы ребенка и законных представителей. Это паспорт, свидетельство о рождении, а для опекунов — постановление об установлении опеки.
Документы на квартиру. Это стандартный набор: выписка из ЕГРН, документ, устанавливающий собственность, справки по форме 7 и 9, технический или кадастровый паспорты, экспликация.
Если взрослые планируют после продажи купить ребенку новое жилье, нужно еще предоставить справку, что оно готово более чем на 70%. Кроме того, органы опеки могут дополнительно запросить предварительный договор купли-продажи или ДДУ, если семья планирует купить квартиру у застройщика.
После получения разрешения можно приступать к оформлению сделки. Кстати, подробнее о дальнейшей продаже квартиры мы рассказали в нашей новой статье.
После подписания договора купли-продажи останется предоставить подтверждающий документ в органы опеки, это справка о перерегистрации в МФЦ.
Органы опеки одобряют как минимум два сценария.
Покупка равноценного жилья. Напомним, что новая квартира или доля не должны уступать старой.
Перевод денег на счет ребенка. Это допустимо, если в собственности у несовершеннолетнего есть еще недвижимость или когда семья планирует переехать в другой регион.
Продажу квартиры или доли в собственности несовершеннолетнего обязательно должны одобрить органы опеки. А чтобы сэкономить ваше время, специалисты из Est-a-Tet помогут подготовить пакет документов. Заказать консультацию у экспертов по недвижимости можно по телефону на этой странице.