Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных и надежных способов сохранить и преумножить сбережения. Эксперты из ведущих российской страховой компании и банка рассказали, что около 20% россиян хотели бы зарабатывать на аренде или перепродаже квартир.
Покупка — далеко не единственный путь заработать на рынке недвижимости. Рассказываем, как можно увеличить доходы благодаря инвестициям в квартиры.
Закон предписывает декларировать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду. А это значит, владелец квартиры регулярно должен платить налоги. При этом многих отпугивает перспектива оформления множества документов, ИП и появление большой ответственности. Между тем, налоги можно и нужно оптимизировать.
Сдавать квартиру можно на основе ФЗ № 422 о самозанятых, который предусматривает специальный налоговый режим со ставкой 4% относительно доходов, полученных физлицами и 6% для юрлиц. Пока срок данной инициативы ограничен 2028 годом. Кроме того, при регистрации налогоплательщик получает бонус в 10 000 рублей и пока его не исчерпает, платит налог по ставке в 3%. Все эти условия подходят для сдачи в аренду квартир.
Если же сумма доходов от сдачи недвижимости превысила 2 400 000 рублей в год (200 000 рублей в месяц), статус самозанятого уже не действует, и нужно переходить на другой налоговый режим — платить НДФЛ или оформлять ИП с упрощенной схемой налогообложения.
При уплате НДФЛ размер налога составит 13% от указанной в договоре аренды суммы ежемесячных платежей. Если доходы превышают 5 000 000 рублей в год, то налоговая ставка вырастает до 15%.
На основе главы 26.2 Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения, индивидуальный предприниматель платит налоги по ставке в 6%. Но тут стоит вспомнить, что статус ИП связан с другими обязательными платежами: взносами в ОМС, оформлением страхования.
Индивидуальные предприниматели также могут приобрести патент, чтобы платить налоги по ставке в 6%. Эту схему регулирует глава 26.5 Налогового кодекса о патентной системе налогообложения. Базой, от которой рассчитывается налог, в этом случае является не сумма, указанная в договоре аренды, а размер возможного дохода. Рассчитать размер налога можно на сайте Налоговой службы. Обычно эту схему применяют при сдаче объектов недвижимости премиум-класса.
Сегодня все чаще среди инвесторов в недвижимость можно встретить флипперов — тех, кто получают доход благодаря покупке квартир, нуждающихся в ремонте и их последующей перепродаже. Такое инвестирование занимает несколько месяцев. Доход в этом случае появляется за счет повышения ликвидности квартиры.
На первом этапе важно найти подходящую квартиру с хорошим потенциалом. Обычно флипперы приобретают квартиры с устаревшим ремонтом, нуждающиеся в переосмыслении дизайна и реже — планировочных решений. Важно верно оценить объект недвижимости, район, транспортную доступность, востребованность квартиры и рост цен в этой локации.
На втором этапе нужно быстро и эффективно преобразовать квартиру, максимально повысив ее ликвидность. Флипперы — самостоятельно или при помощи строительной бригады — делают капитальный ремонт, меняют коммуникации, устанавливают новую сантехнику, иногда полностью меблируют квартиру.
Третий этап — реализация. Некоторые флипперы умеют грамотно оценить квартиру, описать ее преимущества в объявлениях. Такая продажа занимает минимум времени. Чаще флипперы обращаются за помощью в профессиональные агентства недвижимости, которые берут на себя организацию рекламы, просмотров и оформления сделки. Такая поддержка делает продажу быстрой и максимально выгодной.
Флиппинг приносит доходность от 40 до 100% от первоначальных инвестиций. При этом физические лица должны платить налог размером в 13% от разницы между суммой покупки и продажи. Кроме того, физические лица могут продавать не более трех квартир в год.
Не самый распространенный способ заработать на рынке недвижимости — приобрести квартиру, конфискованную у бывших владельцев. Чаще всего причиной изъятия объектов недвижимости являются нарушения сроков внесения платежей по ипотечным кредитам.
Конфискованные квартиры продаются через банковские аукционы, публичные торги, онлайн-витрины банков. Как правило, в этих продажах квартиры достаются тем, кто предложит самую высокую цену и поэтому недвижимость редко продается значительно ниже рыночной цены. Обычно скидка составляет 15-20%. У этого типа инвестирования есть множество подводных камней, связанных с тем, что иногда бывшему владельцу удается оспорить решение суда, и тогда ему возвращается квартира. Еще одна особенность — квартиру нельзя осмотреть до покупки.
В Москве и других регионах уже несколько лет работает программа реновации старых жилых районов, из-за чего цены на квартиры в старых хрущовках только растут. Инвестор получает преимущество, если внимательно следит за новостями города и первым узнает, какие здания планируются к сносу. Став владельцем квартиры в таком доме, он получит от города квартиру в новостройке, после расселения устаревшего здания.
При этом способе инвестирования важно успеть приобрести квартиру до того, как собственники поднимут цены и выбрать здание, которое подпадает под действие программы реновации в ближайшее время. Иначе ждать придется очень долго.
Еще один эффективный способ заработать — приобрести апартаменты или квартиру на первом этаже (с последующем изменением статуса). Такая трансформация востребована в районах, где преобладает старый жилой фонд и нет новостроек, в которых первые этажи изначально отведены под коммерческую инфраструктуру.
Важное условие — согласие всех жильцов дома на то, что квартира будет преобразована в конкретный объект коммерческой недвижимости. Если речь идет об аптеке, салоне красоты или пункте выдачи заказов с маркетплейсов, то здесь, скорее всего, особых возражений не возникнет. Изменение статуса квартиры на объект коммерческой недвижимости поднимает ликвидность примерно на 30%. Такой объект выгодно и продать, и сдавать в аренду.
Заработать на рынке недвижимости можно даже в период экономических перемен и потрясений. Важное условие — не поддаваться эмоциям и следовать рекомендациям профессионалов. Ждем вас в агентстве Est-a-Tet — мы помогаем нашим клиентам выгодно и грамотно распорядиться их ресурсами, чтобы получить максимальную прибыль.