Ресторан в старинной избе, выставочный зал в аристократической усадьбе XIX века, офис в купеческом доме… Все чаще исторические здания получают новое прочтение и восстановление архитектурного наследия стало важной частью развития современной городской среды. За последние 13 лет в Москве отреставрировано четверть памятников, что не только сохраняет исторический облик города, но и вдохновляет горожан и инвесторов. Только в этом году в столице завершена реставрация 90 объектов. Как исторические здания получают новую жизнь благодаря частным инвесторам и какие возможности для городов и их жителей это открывает? Рассказываем!
В Москве с 2012 года действует программа «1 рубль за квадратный метр в год». Она позволяет инвесторам брать исторические здания в аренду на 49 лет на самых выгодных условиях — по символической ставке 1 рубль за 1 квадратный метр. У программы есть ограничения — реставрационные работы нужно завершить не позднее, чем через 5 лет и проводить их нужно в строгом соответствии с планами, утвержденными Мосгорнаследием.
Для участия в программе необходимо подтвердить возможность реставрации, предоставить банковские гарантии и выиграть аукцион, где ставка повышается участниками. В среднем на каждый объект претендуют до семи инвесторов, и побеждает предложивший наиболее высокую арендную ставку на время проведения ремонтных работ. Льготные условия аренды — 1 рубль за 1 квадратный метр — начинают действовать после завершения реставрации.
Только за последние 10 лет благодаря программе было восстановлено 22 памятника. Так, здание купца Баулина на Николоямской улице и усадьба Сытина стали снова функциональными и преобразились в офисные и образовательные пространства.
Среди знаковых проектов, завершенных в 2024 году — восстановленное здание биржи на Ильинке, где реставраторы провели антисолевую обработку, укрепили кладку и вернули первозданный вид деревянным окнам и чугунным фонарям/
В 2022 году усадьба Фряновской мануфактуры XVIII века перешла к арендаторам, которые восстановили ее и открыли в ней частную школу. В этом году три новых объекта — дом купца Виноградова, водонапорная башня и дом Бавыкина — также вошли в программу льготной аренды.
Благодаря таким программам город возвращает первоначальный облик историческим зданиям, а инвесторы получают возможность размещать свой бизнес в знаковых, привлекательных объектах или сдавать их в аренду.
Исторические здания вызывают интерес инвесторов во всех регионах страны, с условием, что они расположены так, что будут доступны потенциальной аудитории. Так, мало кто заинтересуется реставрацией усадьбы, расположенной в удаленной деревне без доступа к хорошей автостраде. А вот старинный особняк в центре города-миллионника имеет все шансы после ремонта превратиться в востребованный объект городской инфраструктуры.
Именно это и произошло с историческим зданием конца XIX века в центре Ростова-на-Дону. Его построил Борис Абрамович Каменка, который был членом правления Азово-Донского коммерческого банка, старшиной Биржевого комитета и покровителем музыкального общества. Облик исторического здания напоминает классическое итальянское палаццо, в нем есть элементы как классицизма, так и барокко. После реставрации в здании появились апартаменты с двумя спальнями, гостиной, кухней и роскошной ванной комнатой. Сегодня пожить в антураже состоятельной семьи конца XIX века может любой желающий — апартаменты сдаются в аренду.
В самом сердце Санкт-Петербурга, на улице Восстания, расположен особняк Мясникова — историческое здание в барочном стиле. В 1859 году этот дом был построен по заказу поручика Ивана Мясникова, получившего грандиозное наследство. Автором проекта стал Александр Гемилиан, а оформлением интерьеров занимался его племянник Виктор Гартман. У соавторов получился особняк в стиле необарокко с характерным для него богатством украшений — капителями, пилястрами, маскаронами.
В советское время внешний облик здания и его интерьеры претерпели значительные изменения. Исторический облик был восстановлен в период с 2006 по 2008 года бюро «МИМ» совместно с архитектурными мастерскими Апостола и Михайлова. Их работа получила оценку как лучшая реставрация в Северной столице. Сегодня особняк Мясникова — культурное пространство, возрождающее традиции аристократических музыкальных салонов Санкт-Петербурга. Здесь проводятся концерты классической музыки.
Еще одна локация — усадьба «Скорняково-Архангельское», расположенная в 390 километрах к югу от Москвы, предлагает всем желающим окунуться в атмосферу старинного поместья. Это единственный в России музей-заповедник, где можно не только погулять среди старинных построек и по красивому парку, но и пожить.
С конца XVII века место привлекало аристократов, поэтов, писателей, художников, музыкантов. Здесь венчались, отмечали именины, отдыхали и черпали вдохновение. И сегодня после полной реставрации усадьба вновь предлагает заняться тем же — на территории можно арендовать коттедж, отметить свадьбу или другое торжество, насладиться кулинарными шедеврами в ресторане русской и французской кухни «Бальмонтъ».
Долгосрочные перспективы окупаемости. Реставрация исторической недвижимости — инвестиция, окупаемость которой вряд ли будет быстрой. Тем не менее, стоимость квадратного метра за пять-семь лет после восстановления может вырасти до 50%.
Льготы и финансовая поддержка. Сейчас в Минкультуры рассматривается законопроект о расширении налоговых льгот для владельцев объектов культурного наследия. Также доступен имущественный налоговый вычет до 3 млн рублей на погашение процентов по кредитам, затраченным на реставрацию.
Потенциал капитализации. Если проект и бизнес-цель, ради которой вы приобрели или арендовали объект, имеют высокую доходность, ваши инвестиции будут капитализированы. Главное — оценить перспективы заранее.
Ограничения и требования. Работа с объектами культурного наследия требует соблюдения охранных обязательств и выполнения реставрационных работ по акту технического состояния под контролем Мосгорнаследия. Это может ограничить эксплуатацию и повлиять на планы, поэтому важно выбрать подходящий объект и заранее ознакомиться с ограничениями.
Права и гарантии владельцев. Лишить прав собственности или аренды владельца/арендатора объекта культурного наследия можно только по решению суда и при серьезных нарушениях обязательств по сохранению объекта. При этом в оценку убытков включаются:
Защита от сноса. Юридический статус объектов культурного наследия гарантирует защиту от сноса, сохраняя здания как часть архитектурного контекста города.
С каждым годом появляется все больше успешных примеров реставрации исторических зданий — несмотря на высокую стоимость таких проектов, которая может быть в десять раз выше строительства. Для одних инвесторов — это инвестиции, как в антиквариат или искусство, для других — бизнес-стратегия, для третьих — вклад в сохранение культурного облика города. В любом случае, выигрывают в этом процессе все — город и его жители, инвесторы и предприниматели.