Доходность аренды жилья бьет рекорды. Издание «РБК» сообщает, что в Москве этот показатель вырос до 7,4% годовых и стал максимальным с осени 2021 года. Эксперты говорят о том, что причиной стало существенное увеличение арендных ставок. Кроме того, повлияло и снижение предложений на рынке. В топе оказались районы: Тверской, Чертаново Южное и Алексеевский.
Для инвесторов это значит, что пришло время стабильного пассивного дохода. Расскажем, как выгоднее сдать квартиру в аренду и подскажем, как это сделать правильно.
Выбираем проект
Если вы пока только планируете инвестировать в недвижимость, предлагаем начать с подбора жилого комплекса и квартиры. На арендную ставку повлияют:
- район — далеко ли дом от центра, станций метро, остановок общественного транспорта;
- инфраструктура — есть ли рядом магазины, салоны красоты, аптеки, поликлиники, школы и т.д.;
- состояние дома — как правило, в новостройках аренда стоит больше;
- этаж — на первых и последних жить дешевле;
- двор — есть ли рядом парковки и детские площадки;
- вид из окна — видовые квартиры быстрее и дороже сдаются в аренду.
Кроме того, важно и количество комнат. Так, аналитики из сервиса «Яндекс. Аренда» посчитали, что однокомнатные квартиры и студии сдаются в два раза быстрее, чем другие лоты.
Готовим квартиру
Для сдачи жилья в аренду вряд ли стоит делать ремонт с эксклюзивными отделочными материалами. Достаточно обойтись базовыми работами — покрасить стены или поклеить обои, выбрать напольное покрытие, установить сантехнику. Но при этом ваше объявление должно выделяться на рынке, для этого можно приобрести яркий декор и сделать акцентную стену или уголок для фотосессий или зума.
Как правило, клиенты обращают внимание и на качество ремонта. Проследите за тем, чтобы напольное покрытии было уложено ровно, а сантехника не протекала. Кроме того, советуем обратить внимание на электрику и сантехнику. Проверьте, все ли розетки исправно работают.
Последние штрихи — меблировка. Советуем покупать базовый набор, необходимый для сиюминутного проживания: это кровать, диван, шкаф, комод, кухонный гарнитур, стол, стулья, полки. Не забудьте и о бытовой технике: стиральной машине, холодильнике, телевизоре, кухонной плите.
Изучаем и выходим на рынок
Перед поиском арендаторов изучите, что происходит на рынке недвижимости. Советуем открыть сайты с объявлениями и посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Найдите несколько вариантов и установите приблизительно такую же ставку: если ее занизить, это может вызвать подозрения у арендаторов, а если завысить, то приведет к долгому поиску.
А еще советуем посчитать, что выгоднее — сдавать квартиру в долгосрочную или посуточную аренду. Как правило, в первом случае вы получите стабильный пассивный доход. Второй сценарий может принести большие суммы, однако это актуальнее для курортных городов.
Кстати, если на этом этапе возникают сложности, советуем обратиться к риелторам. Они помогут адекватно оценить квартиру и найдут клиентов.
Быстрее найти арендаторов и подготовить квартиру помогут хоумстейджеры. С грамотным подходом к ремонту, меблировке и объявлению стоимость аренды удается повысить в среднем на 5%.
Оформляем самозанятость
Советуем сдавать жилье легально — это важно, чтобы избежать объяснений с ФНС. Тем более ставки невысокие: если арендатором будет физическое лицо, от ежемесячного дохода вы заплатите 4% налога, а если юридическое — 6%.
Зарегистрироваться как самозанятый просто, не нужно даже выходить из дома. Это можно сделать через портал Госуслуг, в приложении «Мой налог» или в личном кабинете на сайте ФНС.
К примеру, чтобы открыть самозанятость на Госуслугах, нужно:
- Авторизоваться на сайте или в приложении.
- В поисковую строку ввести «Самозанятость».
- Выбрать пункт «Зарегистрировать самозанятость».
- Проверить паспортные данные и ИНН.
- Указать регион и вид деятельности.
- Дождаться подтверждения.
После этого авторизуйтесь с учетной записью из Госуслуг в приложении «Мой налог», куда все ваши данные перейдут автоматически. В нем вам нужно каждый месяц формировать чек, где указывать дату продажи и сумму. Останется только уплатить налог в приложении с банковской карты, нужно успеть до 12 числа каждого месяца.
Готовим договор с арендаторами
Советуем заключать договор о найме жителя, документ защищает как собственника жилья, так и арендаторов. В нем важно указать срок действия, обязанности каждой стороны, арендную ставку и дату выплат, зафиксировать залоговые платежи, а еще сразу обсудить, за чей счет будет проводиться текущий ремонт.
Кроме того, советуем проводить опись имущества перед сдачей квартиры в аренду. Зафиксируйте, какая мебель в квартире и в каком она состоянии, вся ли техника исправна. В случае форс-мажорных ситуаций удастся отстоять свои интересы.
Составляем инвестиционную стратегию
Советуем продумать, как распоряжаться деньгами, заработанными на аренде. Самый выгодный сценарий — класть ежемесячные платежи на депозиты. Ставки в банках на вклады могут достигать 20%, и за год на вашем счету накопится ощутимая прибавка. К тому же такой подход ускорит окупаемость квартиры.
Идея для инвестиции: жилой комплекс рядом с метро и парками
Жилой комплекс бизнес-класса «Лайм» находится почти в самом центре Москвы, в Алексеевском районе. Это инвестиционно привлекательная, престижная и востребованная локация. От дома всего за пять минут можно дойти до одноименной станции метро, а дорога до центра на транспорте займет около 15 минут.
В районе уже сложилась инфраструктура. Рядом с ЖК несколько рейтинговых школ, детских садов, поликлиник, спортивных кластеров, торговых центров и т. д. А еще жилой комплекс окружают несколько парков — «Яуза», «ВДНХ», «Лосиный Остров», «Сокольники», «Ботанический сад», «Останкино». В первую очередь, это «зеленые легкие» района, что важно для здоровья. Кроме того, такое соседство гарантирует жителям интересный и содержательный досуг.
«Лайм» — уже готовый жилой комплекс, начинать ремонт можно сразу после оплаты и выдачи ключей. А значит, на рынок аренды получится выйти намного быстрее. В продаже большой выбор планировок, как евро-, так и классического формата, есть возможность подобрать квартиру как для холостого арендатора, так и для семьи.
Разберем доходность на примере однокомнатной квартиры:
Нашему клиенту приглянулся лот за 21 миллион рублей. На ремонт он закладывает 3 миллиона рублей (60 тыс./м2). На мебель, технику и декор выделяет еще 1 миллион рублей. Итого: 25-26 млн.
Доходность от аренды, в среднем, составляет 5-6%. В год наш клиент сможет получать 1,3-1,5 млн руб. Эти средства он может положить на банковский вклад и получать дополнительно еще до 300 000 рублей в год.
Отметим, что сейчас в ЖК однокомнатную квартиру можно сдать за 120 тыс. рублей.
С течением времени подрастет в цене и сама недвижимость, и стоимость аренды. Но с учетом высоких ставок по ипотеке, спрос здесь сильно увеличился, а предложение значительно сократилось, поэтому рост арендной доходности существенно опережает реальную инфляцию.
Инвестиции в недвижимость остаются привлекательными, доходность от аренды жилья продолжает расти. Советуем выйти на рынок быстрее, чтобы не упустить выгоду. А найти перспективный проект можно в каталоге Est-a-Tet, специалисты по недвижимости помогут оформить сделку.
