Динамика Москвы: как последние 20 лет менялись цены на недвижимость в столице
Рынок недвижимости столицы сегодня разительно отличается от 90-х не только планировками квартир. Изменилась динамика цен на новостройки и вторичку и то, как проводятся сделки по купле-продаже сегодня. Проанализировали, как менялись цены на московские квадраты последние 20 лет и описали основные вехи рынка столичного жилья в этой статье.
Азбука рынка жилой недвижимости в СССР
Купить квартиру до распада Советского Союза было делом непростым. Новостройки в основном получали бесплатно, проработав в одном месте много лет. Те, кому бесплатно квартира не досталась, покупали через жилищный кооператив: ждали, пока дом появиться в плане, и быстрее собирали деньги на минимальный первоначальный взнос — до половины стоимости жилья.
Один квадратный метр в советские времена обходился в 250 рублей. Чтобы накопить на однокомнатную квартиру, советскому рабочему нужно было отложить 20 месячных зарплат — квартира стоила 4,5 тысячи рублей. Причем цена никак не менялась от близости к метро или района, где был расположен дом.
Интересно, что в советскую эпоху максимальную площадь квартиры определяло государство. Даже при наличии средств на просторную новостройку, вы не могли купить больше, чем позволял норматив. Продать корпоративное жилье можно было только с согласия всех членов кооператива. В основном процветал обмен: свои жилые метры меняли на чужие, иногда с доплатой. Это мероприятие в те времена больше походило на решение головоломки.
В Банном переулке рядом с метро «Проспект Мира» была точка обмена столичных квартир: несколько комнат с картотекой вариантов и «толкучка» во дворе. Продавцы и покупатели квартир съезжались со всех округов Москвы и искали в толпе подходящие варианты. Делали плакаты, где указывали, что и на что хотят поменять. Адрес интересного объекта вместе с телефоном хозяина заносили в блокнот, составляя свою выборку квартир для просмотра.
Квартира по цене «Жигулей» и сумки денег под расписку
После распада СССР появился риэлторский рынок: квартиры стали покупать и продавать. Торговля в 90-е процветала. Спрос на московские квартиры рос, цены менялись стремительно. Недвижимость столицы стала объектом инвестиций для последующей сдачи в аренду. Приведем немного аналитики: с 1990 по 1993 год квадратный метр в Москве подорожал в валюте в семь раз.
Квартиры продавались в основном за наличные, часто за доллары или за марки (евро в мире еще не придумали). Подходящие объекты искали по газетным объявлениям. Также был популярен формат аукциона, где участники, покупатели и продавцы, собирались в одном помещении и покупали квартиры, как картины: по презентации лота с описанием и поэтажным планом, без осмотра и сравнения цен. Возможности сравнить все предложения в принципе не было: никакого единого реестра не велось, а в объявлениях писали «по договоренности» вместо конкретной цены.
Чтобы купить жилье, сумки с наличными передавали в машине риэлтора или под столом в кабинете нотариуса. На сделку приходили всей семьей — присматривать за деньгами. Некоторые продавцы, чтобы обезопасить себя, нанимали вооруженную охрану: сделку с расчетом сопровождали люди с автоматами. Единого органа для регистрации не существовало: договор просто заверяли у нотариуса и писали расписку от руки.
Новостроек практически не было, в ходу была вторичка. После приватизации государственные квадратные метры стали собственностью жильцов. Полученные бесплатно в советские годы «квадраты» москвичи стали массово выставлять на продажу. Например, небольшая однокомнатная квартира в районе Митино в те времена обходилась покупателю в десять тысяч долларов. За ту же цену в 1997 году можно было купить «Жигули». Сегодня сопоставимая по площади квартира в Нагорном районе Москвы обойдется в 130 тысяч долларов.
Три кризиса рынка жилья и время ипотеки
В августе 1998 года грянул первый дефолт, с сентября цены на недвижимость начали падать. Год спустя в сентябре 1999 года стоимость объектов в Москве была ниже в два раза. Цены на объекты номинировались в валюте и после обвала рубля рынок недвижимости встал, наступила стагнация. Сделки не совершались длительный период: продавцы не соглашались снижать цены, а у покупателей попросту не было денег, чтобы улучшать свои жилищные условия.
В следующее десятилетие начался бум строительства: спрос на строящееся жилье увеличивался. Жители активно инвестировали в недвижимость Москвы, с удовольствием покупали варианты большой площади: с тремя комнатами и более. За бурным ростом последовал резкий откат. В 2008 году американский ипотечный кризис и еще ряд факторов спровоцировали обвал на рынке жилья в России. Многие крупнейшие девелоперы стали банкротами. Застройщики лишились «длинных» денег, а покупатели новостроек, работы и средств на выплату ипотеки. Темпы строительства замедлились. Объем продаж на первичном рынке в этот год сократился на 60%.
После 2008 года рынок перешел на расчеты в рублях и довольно быстро восстановился. К 2011 году объем сделок в столице вырос, возобновилось строительство. Однако уже в 2014 году ждало очередное испытание: еще один финансовый кризис. В этот раз выходу из рецессии способствовала ипотека. Ипотечные кредиты спасли и строительство, и сам рынок недвижимости от затяжного упадка. Но теперь вторичка уже не рассматривалась как объект для инвестиций с привлекательной доходностью: до 90% квартир на вторичном рынке продавались только с дисконтом.
Что происходит с ценами в Москве сейчас
В РБК сравнили динамику изменения стоимости квартир от застройщиков по городам России с населением свыше одного миллиона. Интересно, что Москва не занимает позицию даже в первой десятке. Повышение цен на новостройки в столице едва превысило 40%, тогда как в Краснодаре и Омске наблюдается двукратный рост. Правда, это не мешает Москве и в 2021 году оставаться лидером по цене за квадратный метр — она приближается к 300 тысячам рублей, дороже обойдется только покупка квартиры в Сочи. Санкт-Петербург на этом фоне выглядит довольно скромно с приростом в 62 тысячи рублей на квадратный метр жилья.
Статистику уровня цен на новостройки по всем районам Москвы приводит в виде таблицы «Коммерсантъ». В лидерах рейтинга по стоимости квартиры — Старая Москва: Якиманка, Хамовники, Мещанский. Максимальное количество объектов выставлено на продажу в Люблино. Здесь представлены самые дешевые квартиры в новостройках Москвы. Средняя цена квадратного метра в ЮВАО — 161 тысяча рублей, что почти в два раза ниже в сравнении со средней ценой по Москве.
Годовую динамику рыночных параметров по новостройкам и вторичке наглядно показывают графики на портале Циан. Исходя из цены объявлений, объема предложений в текущий момент и количества запросов, которые вводят покупатели на сайте, сервис недвижимости оценил спрос на жилье и ставку по ипотеке в процентах. Подсчитали, что средневзвешенная процентная ставка снизилась на 10% по сравнению с 2020 годом. Интересно, что наряду с «первичкой» растет цена на загородные объекты в Подмосковье: дома и земельные участки. При этом количество экспонируемых объектов этой категории почти вполовину ниже, чем в прошлом году.
