Давно идут споры о том, что лучше: свое жилье в ипотеку или съемная квартира. Плюсы и минусы можно выделить и у того, и у другого способа. Понятно, что каждый выбирает себе наиболее совместимый с ритмом жизни вариант. Большинство аргументов являются абстрактными, поэтому мы решили рассмотреть этот вопрос с точки зрения цифр и долгосрочных перспектив.
Собственная квартира — это не только квадратные метры под жилую площадь, но и инвестиция в будущее. Такой способ вложения средств является одним из самых надежных.
Отношения дольщиков и девелопера регулируются в рамках законодательства РФ. Покупателей защищает федеральный закон № 214-ФЗ. Он регулирует права собственности на объекты долевого строительства и защищает дольщиков от неправомерных действий застройщика. Важно отметить, что закон распространяется только на тех дольщиков, кто заключил договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Помимо законодательного урегулирования спорных ситуаций, финансы дольщика защищает специальный эскроу-счет. На таком счете деньги хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства, прописанные в договоре. В данном случае банк выступит гарантом этой сделки и будет пристально следить за реализацией проекта.
Более того, недвижимость — единственный вид вложений, где вы гарантированно получите возврат средств в полном объеме и даже больше. Жилье в Москве продолжает дорожать. Соответственно, этот способ не только компенсирует расходы, но и гарантирует доход.
Арендаторы в России — не самая защищенная категория физических или юридических лиц. Собственник квартиры может целенаправленно не упомянуть в договоре ключевые требования. Впоследствии это приведет к расторжению договора аренды или штрафам.
Помимо этого, вас могут досрочно выселить из квартиры, даже не объяснив причины. Не все арендодатели способны проявить должное понимание и предупредить о расторжении договора заблаговременно. Если вы живете в чужом городе без близких и знакомых, которые могли бы вас приютить, то это может стать большой проблемой.
Рынок арендной ставки нестабилен. Да, есть средние показатели стоимости арендной платы по регионам, но они не гарантируют обязательного выполнения. Например, три года назад вы договорились с арендодателем, что будете платить 40 тысяч рублей за однокомнатную квартиру на окраине неподалеку у метро. Завтра он может передумать и выставить счет за месяц на 20 тысяч рублей дороже.
Ипотечная ставка фиксируется на весь срок оплаты. Вы можете выбрать комфортный для себя платеж и погасить его досрочно. Тогда сумма переплаты значительно уменьшится. Ваша стабильность не будет зависеть от настроения или жизненной ситуации другого человека. В случае покупки собственного жилья, финансовые обязательства у вас буду только перед банком в фиксированном размере. Процентная ставка по ипотеке не поднимется.
Теперь перейдем к расчетам. Как известно, жилье в России постоянно дорожает. Аналитики Est-a-Tet прогнозируют рост цен на квартиры в Москве на 7-10% к концу 2021 года. Это значит, что при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов рублей, вы как минимум выиграете от 700 тысяч рублей до 1 миллиона всего за один год. Отметим, что данный прогноз актуален при отсутствии непредвиденных обстоятельств: кризисов или локдаунов. В этом году цены будут стабильно расти из-за пока еще действующей программы льготной ипотеки.
Не стоит забывать, что все супервыгодные программы от застройщика существуют только из-за льготной ипотеки. Застройщик может предложить клиенту выгодную ставку по 2,99% пока существует программа 4,5%. Ставка сразу поднимется, когда отменят льготную ипотеку. Сумма переплаты станет выше.
Теперь посчитаем. Допустим, вы снимаете двухкомнатную квартиру в районе Покровское-Стрешнево в Москве. По данным аналитического отдела Est-a-Tet за январь 2021 года, средняя стоимость арендной платы за такую квартиру составила 55 161 рубль. Соответственно, за 20 лет аренды вы заплатите 13 миллионов 238 тысяч рублей при фиксированной стоимости. Вероятно, собственник будет повышать стоимость, так что смело добавляем к этой сумме примерно 2,5-3 миллиона. И того выходит примерно 16 миллионов рублей.
Теперь рассмотрим вариант с покупкой собственного жилья. Предположим, вы планируете купить двухкомнатную квартиру в этом же районе Покровское-Стрешнево. Она обойдется вам примерно в 14 миллионов рублей. Первоначальный взнос составит 15% от стоимости. Ипотека будет равна 11,9 миллиона рублей. При льготной ставке 2,99% из расчета ипотеки на 20 лет размер ежемесячного платежа составит 65 938 рублей. Таким образом, за квартиру вы в итоге заплатите 15 миллионов 825 тысяч рублей, что уже больше или равно стоимости арендной платы за 20 лет.
Важно понимать, что цены на недвижимость продолжат расти. Спустя 20 лет вы сможете не только выкупить квартиру, но и заработать на ней. Как мы уже писали ранее, за один год жилье в Москве может вырасти в цене на 7-10%. Если эта динамика сохранится, то через один год прибыль с продажи квартиры, на основе которой проводились расчеты, составит около одного миллиона.
Если финансовое положение улучшится, а вы захотите приобрести жилье в более престижном районе, первую квартиру можно будет сдавать в аренду. Этот способ позволит вам регулярно получать стабильный пассивный доход, который пойдет на покрытие ипотеки. Более того, спустя несколько лет сдачи жилья вы сможете полностью компенсировать его стоимость.
Некоторые берут квартиры без чистовой отделки, чтобы снизить размер займа. В таком случае сумма выплаты уменьшается, но делать ремонт придется самостоятельно. Такой вариант подойдет для тех, кто не спешит въезжать в новую квартиру.
Если доплата за ремонт не имеет значения, а въехать хочется как можно раньше, то лучше рассмотреть вариант с чистовой отделкой. Многие современные ЖК предлагают несколько вариантов отделки квартир на любой вкус. В таком случае, можно сразу въехать в квартиру после сдачи дома.
Оба варианта хороши тем, что внести изменения в дизайн можно в любом случае. Чего не скажешь о съемном жилье. Некоторые арендодатели не позволяют вмешиваться в оформление квартиры даже минимально.
Вся корреспонденция будет приходить на ваш фактический адрес. Это значительно облегчит логистику. Да, сейчас этот аргумент кажется не столь важным. Многие счета приходят прямо на электронную почту. Подписку на журналы и газеты мало кто оформляет. Люди плавно переходят на онлайн-формат. Но есть нюансы, которые значительно облегчат жизнь, если прописка будет совпадать с местом жительства.
Прописка по месту жительства помогает получить социальную поддержку в шаговой доступности от дома. Например, определить детей в школу или детский сад поблизости. Прописка позволит беременной женщине встать на учет в ближайшую поликлинику и оградит ее от лишних передвижений.
Да, съемная квартира позволит чувствовать себя более мобильным. Такой вариант подойдет тем, кто не готов связывать часть своей жизни с одним городом или районом. Но точно ли съемное жилье позволит почувствовать себя свободным? Кому-то наоборот не захочется зависеть от арендодателя и распоряжаться своими бюджетами самостоятельно. Более того, некоторым претит сама мысль, что у кого-то еще будут ключи от дома и почти за каждый шаг придется отвечать.
Конечно, мы рекомендуем подбирать жилье в соответствии с желаниями и образом жизни. Тем не менее отметим, что в долгосрочную перспективу выгоднее будет взять квартиру в ипотеку. Чтобы точно убедиться в этом, можно обратиться в агентство, где вам посчитают экономическую выгоду и предоставят конкретные цифры.