Ипотека — распространенный способ покупки недвижимости. Если пара решила развестись, придется как-то делить ипотечную квартиру. Непростое для бывших супругов время осложняется разделом взятой в кредит недвижимости. Рассказываем, как поделить квартиру и обязательства, что ждет созаемщиков, и какой из вариантов наиболее удачный.
Поделить нажитое в браке будет несложно, если подойти к вопросу обстоятельно. На раздел ипотечного жилья повлияет ряд нюансов: когда и на какие средства приобреталась квартира, условия договора с банком и есть ли соглашение между супругами. База законов, которые определяют раздел ипотечного жилья: Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ и Федеральный закон № 102-ФЗ о залоге недвижимости.
Дата регистрации брака
Купленная до официального заключения брака квартира останется личным имуществом мужа или жены. Любая недвижимость, полученная до или после свадьбы на безвозмездной основе, тоже не делится. Это жилье по договору дарения, приватизации или наследства. При разводе состав собственников таких объектов не поменяется.
Если платежи по кредиту оплачивались после официального заключения брака, второй супруг вправе просить отдать сумму, вложенную им в ипотечные платежи. При обращении в суд важно собрать доказательства стартовых взносов и трат на квартиру. Вынося решение, судья учтет эти детали.
Наличие брачного контракта
Подписанный брачный договор упрощает процедуру развода. Если в контракте прописаны детали, будет несложно разделить приобретенную недвижимость и обязательства по кредиту. Брачный контракт составляется в любой момент: до или после заключения брака или покупки недвижимости.
При наличии договора между супругами банк не влияет на распределение долей. Однако брачное соглашение, заключенное после выдачи кредита, важно согласовать с банком. Иначе кредитное учреждение подаст иск о расторжении и суд признает документ недействительным.
Средства первоначального взноса
На доли при разделе квартиры влияет происхождение денег, из которых формировался первый взнос. Часть недвижимости, оплаченная личными деньгами, будет принадлежать исключительно плательщику ( Статья 36 СК РФ). Оставшаяся после вычета этой доли площадь распределится между супругами поровну.
Сложно доказать, что на первоначальный взнос потрачены личные средства, если отсутствуют необходимые бумаги: договор купли-продажи личного жилья или договор дарения денег родителями. Важно правильно оформлять и хранить документы. Еще лучше — оформить участие в первоначальном взносе письменно, составив брачный договор.
Позиция банка
Банк непременно будет участником раздела имущества, приобретенного по кредитному договору. Мнение банка важно при изменении ипотечных условий и при рассмотрении дела в суде. Суд привлечет кредитную организацию в качестве третьего лица и примет ее мнение во внимание.
Обращайтесь к сотрудникам финансовой организации при составлении мирового соглашения. Советуйтесь о вероятности одобрения сделки со стороны банка при выборе решения о разделе жилья, которое устроит обоих супругов. Если банк отказал, не отчаивайтесь: попробуйте лично встретиться с управляющим и настоять на своем варианте. Внимательно перечитайте ипотечный договор, возможно, там уже описан приемлемый для банка алгоритм действий.
Когда люди разводятся, делится не только имущество, но и долги. Квартира, приобретенная в период брака, — это общее имущество. При разводе она делится по принципу 50 на 50 ( Статья 39 СК РФ). Ипотечный кредит — общее обязательство и при разводе делится тоже.
Неважно, на кого оформлен кредит. Даже если ипотека на одном из супругов, возвращать банку долг будут оба. Увеличить свою площадь в квартире, ссылаясь на разницу вложенных в ипотеку денег, не получится. Квартира будет общей независимо от того, кто из супругов вносил средства и зарабатывал деньги ( Статья 34 СК РФ).
Если нет брачного соглашения, у разводящейся пары остается два варианта: мирно договориться или обратиться в суд. Кроме жилья при разводе делится право ее использовать, остаток ипотечного долга и уплаченные деньги. Эти детали указываются в мировом соглашении или определяются для обеих сторон судом. Также суд определит внесение изменений в ипотечный договор.
Важно регулярно вносить ипотечные платежи. При выдаче кредита квартира оформляется в залог, а супруги выступают созаемщиками. Банк вправе требовать деньги с каждого. При отсутствии платежей можно потерять и жилье, и вложенные в него средства.
Ипотечная квартира, купленная в браке, не будет поделена поровну, если в семье растут несовершеннолетние дети. Рассматривая конкретную ситуацию, суд учитывает интересы детей ( Статья 39 СК РФ) и увеличит площадь во владении воспитывающего ребенка супруга. Размер кредитных платежей распределится пропорционально долям.
С февраля 2020 года появилось еще одно обязательство ( Федеральный закон № 10-ФЗ): дополнительно к алиментам родитель, не проживающий с детьми, оплачивает сумму на покрытие кредитных платежей. «Жилищные алименты» помогут второму супругу гасить долг за покупку ипотечного жилья.
Материнский капитал нельзя делить между супругами. Распоряжаться деньгами будет член семьи, на имя которого выдан сертификат. Средства маткапитала выделены на конкретные цели. Недвижимость, приобретенная с господдержкой, оформляется в собственность и родителей, и детей ( Федеральный закон № 256-ФЗ).
В квартире, в которую вложен материнский капитал, после выплаты кредита обязательно выделяются квадратные метры в собственность детей. Они принадлежат детям по закону, развод родителей не влияет. Часть, оплаченная с помощью государства, делится между супругами и детьми, оставшаяся — пополам между бывшим супругами. Для раздела квартиры нужно согласие обоих родителей и одобрение органов опеки. Если договориться не получится, придется привлекать для решения вопроса суд.
Военная ипотека оформляется на военнослужащего. Приобретенная с господдержкой недвижимость станет личной собственностью проходящего службу супруга и при расторжении брака не подлежит разделу.
Суммы военной ипотеки не всегда достаточно на покупку жилья. Если пара доплачивала за квартиру, второй супруг вправе отсудить половину вложенных денег или попросить в счет этой суммы долю в жилье. Такой же принцип действует, если военнослужащий закончил службу, а платежи по кредиту продолжились.
Ситуация всегда решаемая. Однако испорченные между бывшими супругами отношения иногда мешают действовать разумно и делают раздел имущества проблемным и сложным. Что делать, когда брачный союз распадается, а ипотечные обязательства остаются — искать пути решения проблемы и договариваться.
Оставить все как есть
Супруги могут не вносить изменения в договор и выплачивать ипотеку как раньше, уведомив банк о разводе. Если это не указано в договоре банка, нет обязанности в случае развода вносить изменения. Главное для расставшейся пары — договориться о распределении платежей. Как только долг погашен, можно выставить недвижимость на продажу.
Изменить условия ипотечного договора
Можно предложить банку пересмотреть распределение платежей или переоформить кредит на одного супруга, полностью исключив из договора второго. Изменение условий ипотеки выходит за пределы принятых в кредитном учреждении правил и оценивается как дополнительный риск. Поэтому получить положительное решение банка будет непросто и при отказе придется действовать через суд.
Продажа квартиры с погашением ипотеки или без
Сам банк, скорее всего, предложит продать кредитную собственность и полностью погасить долг, а остаток суммы поделить между заемщиками при разводе. Выставленная на продажу квартира с обременением часто теряет в стоимости, да и не каждый готов на такую покупку. Придется заплатить подоходный налог, если с момента приобретения жилья не прошло три года.
Самый выгодный вариант — полностью погасить ипотеку, продать недвижимость и поделить между супругами вырученную сумму. Тогда каждый из разведенной пары начнет жизнь в отдельном жилье.
Отсутствие споров при разделе ипотечной квартиры сэкономит время и деньги супругов и избавит от длительных судов. Постарайтесь заключить мировое соглашение о разделе недвижимости и оставшегося долга. После регистрации развода обратитесь с бумагами в банк и подпишите новые документы по ипотеке.