Москва ‑ динамично развивающийся мегаполис, который уже никак не совместим с доживающими свой век хрущевками. Поэтому в 2017 году была запущена Программа реновации жилого фонда. В нее вошли дома, которые были построены с 1957 по 1968 год и достигли высокой степени морального и физического износа.
Реновация ‑ это не «реанимация» ветхих пятиэтажек, а их снос под новую застройку для улучшения жилищных условий москвичей. Жителей сносимых домов переселяют в новостройки в их родном районе.
«Задачи, которые должна решить Программа реновации, — это, в первую очередь, конечно, обеспечение граждан, которые проживают в ветхих домах, добротным жильем, создание качественной новой городской среды, решение вопросов транспорта, экологии, благоустройства», — отметил мэр Москвы Сергей Собянин.
Программа реновации рассчитана на 15 лет, то есть продлится до 2032 года. Поэтому вы тоже можете поучаствовать ‑ вложиться во вторичку, которая находится в районе под снос, и получить новую квартиру по Программе реновации.
В 1950-е годы в Москве возник острый жилищный кризис — около 70% городского населения ютилось в коммуналках. Тесные комнаты, общие кухня и туалет, коридор, заваленный хламом... Свободного места и личного пространства катастрофически не хватало. Нередко случалось, что даже молодожены были вынуждены жить порознь. Например, подобная ситуация описана в мюзикле «Москва—Черемушки» (1962 г.) — по сюжету, новоиспеченные супруги живут раздельно, но мечтают, что совсем скоро им выдадут отдельную квартиру в новом доме.
Чтобы срочно расселить людей, правительство приняло решение наращивать темпы строительства жилого фонда. В 1957 году ЦК КПСС и Совмин СССР издали постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», которое предусматривало строительство «экономически благоустроенных квартир для заселения одной семьи».
В НИИ Моспроекта под руководством Виталия Лагутенко (дед солиста группы «Мумий Тролль», кстати еще) был разработан проект быстровозводимого жилья из панелей. Экспериментальной площадкой для строительства будущих серийных типовых домов стал район подмосковной деревни Черемушки. Здесь же построили первую советскую хрущевку — четырехэтажный дом № 16 на улице Гримау. Его до сих пор можно увидеть, если пройти 5 минут от станции метро «Академическая».
Хрущевки были с тонкими наружными стенами из керамзитобетона и с недостаточной теплоизоляцией, а технологии, которые использовались при их строительстве, не позволяли провести реконструкцию. Поэтому уже в 80-х заговорили о том, чтобы переселить людей в более комфортабельное жилье.
В 1999 году мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», в рамках которого планировалось снести 1722 дома. За 10 лет реконструкция была выполнена на 70%.
С приходом Сергея Собянина нагрузка по строительству и сносу домов, а также расселению граждан легла на город. Поэтому сроки завершения комплексной реконструкции пришлось сдвигать аж на 2015–2016 годы.
К моменту завершения реконструкции выяснилось, что среди хрущевок, которые не были включены в план сноса, много ветхих домов. Поэтому в феврале 2017 года Владимир Путин поручил продолжать расселение панельных домов, пока они не превратились в аварийные и непригодные для жизни. Так была запущена новая Программа реновации.
Программа реновации — это масштабный проект, о котором лучше всего расскажут цифры:
По итогам 2024 года ключи от новых квартир на юго-востоке Москвы уже получили 31,4 тысячи человек, на востоке — 28,8 тысячи, а на западе — 21,1 тысячи человек.
Стоит ли покупать квартиры в доме для реновации? Спросили у Юлии Дымовой, директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:
«Реновация, спустя почти 8 лет с момента старта, и на сегодня остается прекрасным инструментом для решения жилищного вопроса. Многие собственники, ожидающие переселение, или те, кто участвовал в реновации по большей части говорят, что это подарок от государства.
Если смотреть объективно на квартиры, которые идут под снос, то это лоты с высокой ликвидностью, так называемые "объекты с мечтой". Если сравнить рыночную стоимость квартиры, которая не идет под снос с квартирой, и того же формата под реновацию, то рыночная стоимость может отличаться до 20 процентов, а срок экспозиции существенно снижается. При этом на сегодня стоимость все еще зависит от очереди сноса».
Один из ключевых принципов Программы — новоселы переезжают в дома в тех же районах, где жили ранее. Исключение составляют только Зеленоград и ТиНАО — там переселение ведется в пределах округа.
Каждый дом строится по индивидуальному проекту, имеет уникальные планировки и фасады. На первых этажах, которые отличаются высокими потолками и большой площадью остекления, размещены магазины, кафе, салоны красоты и другие объекты стрит-ритейла.
В новостройках реализован принцип безбарьерной среды. Буквально все — от дорожек во дворах до входа в квартиру — обеспечивает комфорт передвижения разных категорий людей, включая маломобильных граждан, мамочек с колясками, пенсионеров, детей на самокатах и роликах.
Новые подъезды просторные и широкие. В них есть пассажирские и грузовые лифты, зоны для хранения, места для консьержей.
Другой принцип реновации — участники Программы получают равнозначные по жилой площади и количеству комнат квартиры. Но часто оказывается так, что новая жилплощадь в среднем на 30% больше за счет более просторных кухни, санузла, коридоров.
Но это не все преимущества — в квартирах, полученных по Программе реновации:
Сейчас в базах объявлений о недвижимости насчитывается сотни «сносных» предложений. Варианты настолько разные, что глаза разбегаются.
Например, за двушку в Северном Тушино просят 12 млн руб. Квартира с ремонтом в стиле «совок»: старая полуразвалившаяся мебель, обои в цветочек и даже ковер на стене. «Это позволит вам окунуться в атмосферу прошлого, словно вы находитесь у бабушки», — отмечает собственник. А вот когда дом собираются сносить, скромно умалчивает.
А вот собственник четырехкомнатной квартиры в Южнопортовом районе готов расстаться с ней только за 21 млн руб. В объявлении сказано, что переселение должно состояться уже в 2026 году.
Итак, стоит ли овчинка выделки?
Обычно средняя стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем в домах под снос. Поэтому в теории участие в реновации выгодно с финансовой точки зрения. Но на практике далеко не всегда получается произвести обмен на желаемых условиях.
Собственники «хрущевок» в большинстве своем — люди, которые не покупали недвижимость за свои кровные, а получили либо от родственников, либо от государства по бесплатной приватизации. Они плохо ориентируются на рынке недвижимости, но пытаются продать свое дешевое жилье по цене будущих новых домов и не настроены торговаться. Если и покупать квартиру под реновацию, то сильно заранее. Чем ближе дата получения жилья взамен, тем больше аппетиты соответственников.
Конечно, каждый вариант нужно рассматривать индивидуально с точки зрения перспектив предлагаемого дома. Возможно, он строится в развивающемся районе на территории Новой Москвы, где в будущем проведут линию метро. Из-за этого стоимость квартиры в будущем может вырасти на 30%, а значит, все вложения окупятся с лихвой.
Наш клиент Марина прямо сейчас получает квартиру через реновацию. Мы спросили, насколько легко организован этот процесс:
«На самом деле, все очень хорошо организовано. Есть целый Центр по переселению — туда можно позвонить или прийти со своим вопросом или проблемой. Все всегда готовы помочь.
Процесс переезда полностью отлажен. Сначала смотришь квартиру, и если все устраивает, даешь согласие на нее.
Следующий этап — приемка. Ты можешь самостоятельно или с помощью приемщика проверить помещение на «косяки», составить акт осмотра и направить запрос на устранение строительных дефектов. У нас на «переделки» ушло 1,5 месяца — мы попросили исправить только окна и двери, так как все равно будем делать ремонт. А вот родственники ждут уже два месяца — их постоянно «кормят завтраками».
На всех этапах мы получали сопровождение и обратную связь. Центр даже предоставил грузчиков, которые помогли перевезти вещи — но об этом нужно договариваться заранее.
Еще меня очень порадовало и даже удивило, что документы на собственность оформляли параллельно с тем, как мы согласились на квартиру. Я как думала: сначала исправят все «косяки», сдадут квартиру, и только после начнут делать бумаги. Но они запустили процесс параллельно, поэтому ключи выдали буквально на следующий день после всех «переделок».
Конечно, мы не могли не узнать, а что за квартиры выдают по Программе реновации. Площадь, планировка, плюсы и минусы — интересно все:
«Площадь новой квартиры гораздо больше — 58,5 кв. м. против 44,7 кв. м. Новая кухня 12 кв. м., а старая — 5,5 кв. м. А еще есть два санузла. Жилые комнаты примерно такие же по размеру: 15 и 18 кв. м, а раньше 11 и 20 кв. м. Лоджия, как была, так и есть. Но, опять-таки, больше на 10 кв. м.
Единственное, я, конечно, расстроилась, что квартира расположена на третьем этаже. Хотелось бы повыше... Но зато высота потолков 2,70 м. После хрущевских 2,40 м — это просто великолепие какое-то!
В доме есть два лифта — пассажирский и грузовой. Для человека, который жил на 5-м этаже без лифта, — это счастье и восторг! Очень радует просторный холл, где стоит постамат, и колясочная, в которой можно хранить велосипед, — больше никакой уличной грязи в квартире.
Сейчас напротив дома идет стройка, но ее обещают скоро закончить, и тогда у нас будет большой благоустроенный двор».
Вложиться в хрущевку и получить новую квартиру по программе реновации — рабочий вариант для инвестиций. Если заинтересованы, заглядывайте в каталог Est-a-Tet— у нас много лотов на вторичном рынке.