Офис, гараж или помещение под магазин, ателье или кафе? Что выгоднее? И стоит ли сегодня, в период экономических перемен, инвестировать в коммерческую недвижимость? Как и любое капиталовложение, такие инвестиции требуют тщательной подготовки и понимания ключевых факторов, которые могут повлиять на доходность и устойчивость. Рассмотрим основные аспекты и риски, которые следует учитывать при инвестировании в коммерческую недвижимость на рынке новостроек.
Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость в новых жилых комплексах — это возможность с нуля развить бизнес, жить и работать в одном месте, а также на этапе строительства приобрести помещение на самых выгодных условиях. Кроме того, покупая объект в новом комплексе можно выбрать из широкого поля деятельности — открыть магазин, кафе, салон красоты, ателье по пошиву и ремонту одежды, коворкинг, детский развивающий центр и др. Большая часть помещений размещается на первых этажах жилых корпусов, в торговых галереях, и, как правило, определенные отдельно стоящие коммерческие объекты также включаются в планы строительства комплексов. В современных ЖК эта тенденция стала особенно популярной, потому что обеспечивает жителей высоким уровнем комфорта.
Объекты коммерческой недвижимости имеют высокую ликвидность, а их стоимость обычно увеличивается по мере завершения строительства и заселения комплекса.
Локация и инфраструктура
Расположение объекта — один из самых значимых факторов. Коммерческая недвижимость приносит доход, если располагается в локациях с высокой проходимостью и удобной транспортной доступностью. Так, жилой комплекс «Сердце Одинцово» расположен в самом центре одного из самых комфортных городов ближайшего Подмосковья, в 8 минутах пешком от станции МЦД «Одинцово-Лобня».
Коммерческие помещения на первых этажах уже построенного и сданного квартала — эффективная инвестиция для того, кто хочет получать доход уже сейчас. Бизнес, который начнет работу в данных помещениях, может быть интересен как жителям комплекса, так и тем, кто живет и работает в центре города Одинцово. Местоположение квартала делает коммерческие помещения в нем привлекательными для инвесторов.
Тип и назначение помещения
Приобретая коммерческую недвижимость, важно учитывать, для каких именно арендаторов-предпринимателей она будет привлекательна. Например, если жилой комплекс ориентирован на семейную аудиторию, то в такой локации будут востребованы детские магазины, развивающие центры, аптеки и семейные кафе. Например, в уже построенном жилом комплексе «Ново-Никольское» сложилась по-настоящему семейная атмосфера. Расположенный в зеленом уголке Новой Москвы, этот квартал предлагает жить в балансе между загородной жизнью и городским комфортом. Коммерческие площади в торговой галерее комплекса открывают простор для открытия самых разных бизнесов, среди которых кофейня, кулинария, пекарня, салон красоты, аптека, медицинский кабинет, обучающий или развивающий детский центр и др. У каждого помещения — отдельный вход, но все они находятся в одном здании галереи — центре общественной жизни большого квартала. Актуальность спроса на аренду коммерческих помещений в таких районах подкрепляется трендом, когда люди стремятся жить и работать в одном месте.
Анализ арендного спроса
Стабильный спрос со стороны арендаторов — основа рентабельности вложений. Чтобы оценить его, стоит проанализировать численность и демографию жителей комплекса, соседние районы и существующую коммерцию поблизости. Наиболее ликвидны предложения в жилых комплексах, которые находятся в привлекательных для проживания районах с активным развитием и притоком новых жителей.
Спрос на коммерческую недвижимость также зависит от экономической ситуации и уровня доходов населения. В периоды экономической стабильности коммерческая недвижимость имеет тенденцию к росту, в то время как в периоды кризиса арендные ставки могут временно снижаться.
Перед покупкой убедитесь в востребованности данного помещения — вы всегда должны иметь возможность быстро продать или сдать офис в аренду.
Риски инвестирования в коммерческую недвижимость
Среди основных рисков можно выделить:
- Возможное отсутствие арендаторов. Данный риск актуален для новостроек, где арендаторы появляются только после заселения жилого комплекса. Инвестору стоит учитывать, что чем более ранняя стадия строительства у квартала на этапе покупки, тем дольше ему нужно будет ждать арендаторов или покупателей. Но и стоимость квадратных метров на этапе проектирования или котлована значительно меньше, чем на финальной стадии строительства.
- Регулирование и правовые аспекты — соблюдение законов, санитарных норм и других требований для бизнеса, что может ограничить круг потенциальных арендаторов.
- Экономические риски — в случае кризиса арендаторы могут съехать или просить о снижении арендной платы.
Для минимизации рисков важно тщательно анализировать арендный спрос, локацию, инфраструктуру и поддерживать недвижимость в хорошем состоянии. И на самом старте заручиться поддержкой профессионалов рынка недвижимости.
Окупаемость и доходность
Оценка окупаемости и потенциальной доходности — еще один важный аспект. Средняя доходность коммерческой недвижимости для частных инвесторов составляет 12–14% годовых, она сильно варьируется в зависимости от местоположения, состояния объекта и арендных ставок. Инвестиции в коммерческую недвижимость на ранней стадии реализации проекта могут принести инвестору рост стоимости до 45–50%.
Окупаемость, как правило, наступает через 10–12 лет, но, учитывая динамичное развитие востребованных жилых комплексов, часто эти сроки сокращаются.
При подсчете окупаемости важно учитывать затраты на ремонт и адаптацию помещения под нужды арендатора. Например, если для развития бизнеса нужна перепланировка, владельцам помещения нужно приготовиться к дополнительным инвестициям. Однако в современных жилых комплексах помещения зачастую универсальны или уже адаптированы для различных видов бизнеса.
Управление коммерческой недвижимостью
Эффективное управление объектом — важный фактор для поддержания высокой доходности. В зависимости от масштабов объекта и его доходности, собственник может управлять недвижимостью самостоятельно или воспользоваться услугами управляющей компании. Профессиональные компании берут на себя поиск арендаторов, заключение договоров, техническое обслуживание, уборку и другие аспекты, что освобождает владельца от ежедневных забот.
Такие компании предлагают полный спектр услуг, позволяя инвесторам получать пассивный доход и экономить время на управлении.
Стоимость аренды и ценообразование
Определение арендной ставки — важный момент, от которого зависит доходность объекта. Цена аренды варьируется в зависимости от расположения, площади и уровня спроса. Арендная ставка может быть фиксированной или включать процент от выручки, что особенно актуально для магазинов и кафе.
В новых жилых комплексах арендаторы готовы платить за возможность находиться рядом с потенциальными клиентами и жильцами комплекса. Однако в зависимости от уровня спроса и экономической ситуации ставки могут варьироваться. Например, в жилом комплексе с высокой проходимостью и развитой инфраструктурой, как «Сердце Одинцово», коммерческие арендаторы готовы платить больше, чем в квартале с меньшим потоком жителей и посетителей.
Преимущества коммерческой недвижимости на первых этажах в новых ЖК
Коммерческая недвижимость на первых этажах новых жилых комплексов позволяет реализовывать современный подход к комфорту и функциональности. У инвестиций в такие объекты есть ряд преимуществ:
- Стабильный доход за счет постоянного спроса. Арендаторам, которые предлагают услуги для жителей комплекса, важно быть максимально близко к своим клиентам. Помещения на первых этажах жилых корпусов всегда востребованы представителями малого и среднего бизнеса.
- Простота управления — юридическая и финансовая документация, как правило, не требует сложных бюрократических процессов.
- Гибкость форматов — помещения можно сдавать разным арендаторам. Например, на смену небольшому магазину продуктов может без труда прийти салон красоты или детский развивающий центр. Вариантов использования таких помещений множество.
Инвестирование в коммерческую недвижимость в современных жилых комплексах — перспективная стратегия, позволяющая получить стабильно высокий доход. Важно изучить все возможности и принять взвешенное решение. Для этого стоит заручиться поддержкой профессионалов — вам помогут на всех этапах в агентстве недвижимости Est-a-Tet!
