Что такое электронные торги и как выиграть квартиру на аукционе в Москве: кейс наших клиентов

Что такое электронные торги и почему это выгодно?

Аукционы — это форма торгов, где победителем становится участник, предложивший наибольшую цену. Электронные торги проходят в несколько этапов, и с каждым шагом цена на объект может повышаться.

Источники появления квартир на аукционах:

• Банки (залоги и ипотечные квартиры);
• Компании-должники, проходящие процедуру банкротства;
• Государственные органы (Департамент городского имущества);
• Квартиры, которые предлагаются по программе реновации жилищного фонда в Москве.

Перед началом торгов квартира оценивается и получает стартовую стоимость. Жилье, выставленное на аукционы, часто дешевле аналогичных предложений на рынке. Это делает электронные торги реальным шансом приобрести недвижимость по выгодной цене. Но аукцион — далеко не гарантия того, что квартира будет приобретена по цене ниже рынка.

Еще одна особенность — на торгах выставляются квартиры в домах, в которых часто нет предложений о продаже и это возможность для покупателя приобрести недвижимость в выбранном заранее районе или жилом комплексе.

Какие объекты продаются на аукционах?

На аукционах можно найти:

• Квартиры от города (муниципальное жилье, недвижимость из программы реновации);
• Имущество банкротов (жилые и коммерческие объекты);
• Залоговые квартиры, продаваемые банками.

Самыми «чистыми» считаются квартиры от города — здесь минимум юридических рисков. Особенно интересны объекты из фонда реновации: они сдаются с отделкой, сантехникой, и в них можно сразу заехать.

Программа реновации охватывает 5 000 домов и более 500 000 квартир, и завершится к 2032 году. Квартиры из этого фонда доступны не только участникам программы, но и всем желающим. Недавно мы писали чуть подробнее о том, что из себя представляет реновация.

Банковские и «банкротные» квартиры часто дешевле, но почти всегда с обременениями: не выплаченный кредит, долги, зарегистрированные жильцы. Проверка и сопровождение эксперта здесь не просто желательно — оно необходимо.

Как работают электронные торги?

В настоящее время существует множество площадок, которые проводят электронные торги по продаже квартир. Среди них:

• «Росэлторг»;
• «СберАукцион»;
• Фонд реновации.

Лоты на площадках можно фильтровать по следующим критериям:

• цена;
• район и расположение;
• состояние жилья;
• юридическая чистота объекта.

Таким образом каждый покупатель может найти предложения, которые соответствуют его пожеланиям и возможностям. При анализе предложений важно изучать документы на объект и уточнять возможные обременения.

Как принять участие в аукционе?

Чтобы участвовать, необходимо:

1. Зарегистрироваться на площадке и получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) — сделать это можно очень быстро через приложение «Госключ» или в удостоверяющих центрах, например, в МФЦ.
2. Изучить информацию о лотах, проверить документы и обременения.
3. Внести обеспечительный платеж (задаток) — от 2% до 10% стартовой стоимости лота.
4. Подать заявку на участие.
5. Участвовать в аукционе, делая ставки. Уведомление о начале торгов аукциону приходит на электронную почту.
6. В случае победы — подписать договор и оплатить покупку — обычно в течение 20 дней.
7. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Что еще важно знать:

• многие объекты, реализуемые на площадках от фонда реновации можно приобрести по льготной (семейной) ипотеки, но здесь есть нюанс с правильным оформлением кредита.
• торги назначаются отдельно по каждой квартире, следовательно, можно участвовать в нескольких торгах одновременно.
• протокол о признании победителем торгов четко регламентирует дату подписания основного договора, если приобретение планируется с ипотекой нужно подумать и рассчитать время заранее.
• важный аспект в том, что задаток возвращается, но не всегда.
• если не успел в срок подписать ДКП и оплатить, то право на заключение ДКП переходит к следующему участнику торгов.

Важно учитывать, что такие сделки требуют тщательной подготовки: перед подачей заявки стоит проверить юридическую чистоту объекта, изучить условия торгов и рассчитать максимальную сумму, которую вы готовы заплатить. При правильном подходе покупка квартиры через электронные торги может стать выгодным решением, позволяя приобрести недвижимость по цене ниже рыночной.

Стратегии победы на аукционах:

• Оцените реальную рыночную стоимость объекта.
• Определите свою максимальную ставку заранее.
• Следите за активностью конкурентов.
• Решайте оперативно: на торгах бывает мало времени на раздумья.

Важно помнить, что в ходе торгов цена может вырасти на 20-30%, поэтому стоит заранее определить предел бюджета.

История успеха: как семья с тремя детьми выиграла квартиру на аукционе

Молодая семья из Москвы с тремя детьми, двое из которых — разнополые подростки, а третий — грудной ребёнок, долгое время жила в тесной двухкомнатной квартире улучшенной планировки. Несмотря на стабильный доход, их финансовые возможности не позволяли купить просторное жилье на рынке. После безуспешных поисков трёхкомнатной квартиры в своем районе (Люблино) они обратились к нам. Мы предложили нестандартное решение — участие в аукционе Фонда реновации.

Почему аукцион?
Изначально семья планировала продать свою квартиру, добавить накопления и купить что-то большее. Однако в их районе трёхкомнатные квартиры в новостройках оказались недоступными по стоимости, а предложения в старом фонде не устраивали по планировкам. Мы обратили внимание на новостройки, сданные по программе реновации в том же районе. Там одновременно выставили более десяти лотов, что повышало шансы на успех.

Стратегия победы
Ключевым стало правильное формирование заявки:

• Выбор «неинтересных» для инвесторов лотов. Семья сосредоточилась на трёхкомнатных квартирах на низких этажах с видом на школу — такие варианты реже привлекают инвесторов.
• Чёткий бюджет. Заранее определили предельную сумму, чтобы избежать эмоциональных переплат в ходе торгов.
• Техническая подготовка. Участие требовало быстрого переключения между вкладками аукционов, надёжного интернета и электронной подписи.

Как проходили торги
Торги по трём выбранным лотам стартовали одновременно. Семья и риелтор действовали синхронно: отслеживали ставки, вовремя останавливались при превышении лимита. В итоге нам удалось выиграть квартиру за 16,3 млн рублей — на 15-20% ниже рыночной стоимости. Позже клиенты получили право на ещё один лот, от которого отказался победитель, но квартира была менее привлекательной по цене.

Финансовая схема

• Семейная ипотека позволила внести 40% первоначального взноса (около 5 млн рублей из накоплений).
• Старую квартиру сдали за 65 тыс. рублей в месяц, что полностью покрывает ипотечный платёж (60 тыс. рублей).
• Новая трёхкомнатная квартира в новом доме с ремонтом позволила сохранить район, школу для детей и избежать переезда в менее удобную локацию.

Комментарий эксперта
«Главное в таких аукционах — выбрать лот, который не интересен инвесторам, — отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, сопровождавшая сделку. — Например, низкие этажи или специфичные виды из окон. Также важно заранее определить потолок бюджета и не поддаваться азарту. Для семей это не игра, а шанс решить жилищный вопрос без переплат».

Почему реновация выгодна?

• Готовая отделка. В квартирах уже есть ламинат, плитка в санузлах, установлена сантехника.
• Ремонт по гарантии. Застройщик обязан исправить недостатки в первые месяцы после сдачи.
• Локация. Возможность остаться в привычном районе с развитой инфраструктурой.

Совет семьям
Если вы ограничены в бюджете, но хотите улучшить жилищные условия, аукционы Фонда реновации — достойная альтернатива. Однако участие требует подготовки: анализа лотов, оформления электронной подписи и холодного расчёта во время торгов. При грамотном подходе это не рулетка, а инструмент для решения квартирного вопроса здесь и сейчас. Лучше обратиться к профессионалам, чтобы выбрать самую верную стратегию!

Покупка квартиры на торгах может стать выгодной альтернативой традиционной покупке недвижимости. Однако участие требует подготовки, знания рынка и внимательного анализа документов. Хотите купить квартиру с минимальными рисками? Обратитесь в агентство недвижимости Est-a-Tet!