Столичный рынок аренды жилья сейчас переживает период высокого спроса и ставок. Среди причин такой ситуации — дефицит ликвидного предложения, дороговизна ипотеки и деловой сезон. В то же время сегмент аренды чувствителен к социальным и экономическим изменениям. Например, во время кризисов и пандемии спрос резко падал, а вслед за ним и цены. По оценкам экспертов, дисконты тогда составляли 35–45%.
В каких еще случаях может подешеветь съемное жилье — разбираемся вместе с экспертами. Стоит отметить, что, несмотря на природу этих ситуаций, в целом срабатывают рыночные механизмы — снижение спроса, рост предложения или одновременно и то и другое.
Один из важных факторов, который влияет на ценообразование на рынке арендного жилья в столице, — сезонность. Пиковый сезон традиционно приходится на конец лета — начало осени. В это время спрос растет, аренда дорожает. Это связано как с ростом деловой активности (повышается спрос со стороны людей, которые приезжают в столицу или меняют квартиры из-за работы), так и с началом учебного года у студентов, рассказывает младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик. При этом в текущем году высокий сезон начался раньше — в середине лета.
В период затишья (обычно это конец весны — первая половина лета, а также новогодние праздники) время поиска новых арендаторов увеличивается, предложение восстанавливается и цены снижаются в среднем на 10%, отмечает Мария Волик. Поэтому с окончанием делового сезона ситуация со съемными квартирами может стабилизироваться и возможна некоторая коррекция цен, допустила эксперт.
«Сейчас действует сезонный фактор — студенты ищут арендные квартиры и комнаты, растет деловая активность, что прибавляет спрос со стороны вернувшихся работников. Естественное исчерпание этих причин замедлит рост арендных ставок», — согласен завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов.
В этом году на рынке арендного жилья к фактору сезонности добавилась ситуация с дорогой ипотекой. Основными текущими факторами, влияющими на стоимость аренды в Москве и по всей России, стали изменение условий по льготным программам и их сокращение, а также рост ключевой ставки, который привел к повышению стоимости кредитов. «Многие были вынуждены отложить покупку собственного жилья и перешли на рынок аренды квартир. Это способствовало снижению бюджетного предложения на рынке. Собственники, ориентируясь на рыночные условия и возросший спрос, пересмотрели ставки аренды вверх», — пояснила представитель «Эксперт РА».
Однако снижение ставок по ипотеке наряду с появлением новых субсидированных программ может привести к уменьшению интереса к съемному жилью и, как следствие, падению арендных ставок. «Охладить рынок аренды позволит снижение ключевой ставки, которая приведет к формированию комфортных ставок по ипотеке и позволит арендующим недвижимость приобрести собственное жилье», — пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Привести к вероятному снижению цен на аренду может выход нового предложения. Но это должны быть большие объемы, отмечают эксперты. «Например, это может быть выход на рынок нераспроданного жилья, которое на время могут перевести в разряд арендного. В частности, речь может идти о лизинге недвижимости», — привел примеры Александр Цыганов. «Возможен, но не слишком вероятен выкуп региональными властями части новостроек и их вывод на рынок социальной аренды», — уточнил эксперт.
Пополнение предложения на арендном рынке может произойти за счет инвестиционных квартир, которые были куплены в 2022–2023 годах, когда действовали массовые льготные программы, добавила замдиректора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «В совокупности с этим фактором и естественным сезонным снижением спроса в феврале и весной 2025 года можно рассчитывать на уменьшение стоимости найма в среднем на 5–10% от пиковых значений нынешней осени», — считает эксперт. «Сейчас достаточно большое количество ЖК вводится в эксплуатацию, где есть определенный объем квартир, который приобретался в инвестиционных целях. В ближайшее время они пополнят арендный фонд и немного снизят дефицит на рынке», — добавила Юлия Дымова.
В то же время выход нового предложения из числа недавно сданных новостроек, в том числе которые летом сдавались посуточно, не сможет сильно сгладить рост цен, отметила представитель «Эксперт РА». «Цены на новостройки остаются высокими, как и ипотечные ставки, и арендодатели будут закладывать их в свое ценообразование», — пояснила аналитик.
Рынок арендного жилья, как уже было сказано, чувствителен к кризисам и потрясениям. Поэтому такие события тоже могут стать причиной снижения спроса и ставок на арендном рынке. В кризисы обычно первые два месяца происходит внутренняя миграция — арендаторы переезжают в более дешевое жилье, что создает повышенный спрос на такие объекты.
«Поэтому собственники таких квартир в кризисы практически не дают скидки и стоимость дешевого жилья не снижается. При этом арендодатели более дорогого или освободившегося многокомнатного жилья постепенно уменьшают цены», — пояснила Оксана Полякова.
Например, в кризис 2014 года из-за массового оттока арендаторов свыше трети договоров найма были расторгнуты досрочно. В результате освободилось много квартир, в том числе дешевых, и цены снизились в среднем на 15%, вспоминает представитель «Инкома». Похожая ситуация наблюдалась весной 2020 года в первую волну пандемии. Тогда, по оценкам риелторов, из-за сложившейся ситуации собственники снижали цены в среднем на 10–20%, причем не только для новых арендаторов, но и по текущим договорам. По оценкам Est-a-Tet, дисконты в то время были еще выше и могли достигать 35–40%.
В то же время в текущих обстоятельствах снижение цен на аренду жилья в Москве маловероятно, считают эксперты. Спрос стабильно высокий и будет оставаться таким из-за продолжающегося ужесточения на рынке ипотеки (рост рыночных ставок, нехватка финансирования по льготным программам). «Пока активность арендаторов не дает увеличиваться предложению — ликвидные и недорогие по нынешним меркам квартиры тут же сдаются», — подытожила Оксана Полякова.